Rampicante e decoro architettonico: quando il taglio è manutenzione ordinaria

Il caso

Un gruppo di condòmini contestava la delibera con cui l'assemblea aveva disposto la rimozione di una pianta rampicante presente sulla facciata dell'edificio. Secondo gli oppositori, l'intervento avrebbe alterato il decoro architettonico, esigendo perciò le maggioranze qualificate previste per le innovazioni.

Il Tribunale di Trieste ha respinto la tesi, qualificando l'eliminazione del rampicante come operazione di pulizia e manutenzione ordinaria, motivata da esigenze igienico-conservative. In quanto tale, l'intervento non rientra fra le innovazioni e non richiede quorum rafforzati.

*Avvertenza: si tratta di una pronuncia di merito. Al momento gli estremi identificativi completi (numero e data esatta del provvedimento) non risultano pubblicati. Non costituisce orientamento consolidato della Corte di Cassazione, ma una decisione di primo grado, come tale non vincolante per altri giudici.*

Inquadramento normativo

Il perno della questione è la distinzione fra manutenzione e innovazione.

Le innovazioni sono disciplinate dall'art. 1120 c.c., che le definisce come modificazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Il comma 1 individua le innovazioni "ordinarie"; il comma 2 quelle agevolate (ad esempio interventi per il risparmio energetico o l'abbattimento di barriere architettoniche). Il comma 4 dello stesso articolo, nella formulazione riscritta dalla L. 220/2012, vieta le innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Le maggioranze non si leggono però nell'art. 1120, bensì nell'art. 1136 c.c.: il comma 5 richiede, per le innovazioni di cui all'art. 1120 comma 1, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio; il comma 4 prevede quorum agevolati per le innovazioni di cui al comma 2.

La manutenzione ordinaria, invece, resta fuori da questo perimetro: non incide sulla destinazione né sulla struttura del bene comune e si decide con le maggioranze ordinarie. Da qui la rilevanza della qualificazione operata dal Tribunale.

Quanto all'art. 833 c.c. (divieto di atti emulativi), va precisato che esso attiene al divieto di compiere atti privi di utilità e diretti solo a nuocere ad altri: non risulta che la motivazione del Tribunale lo abbia posto a fondamento della decisione. Si tratta, qui, di un riferimento di sistema utile a delimitare i confini dell'interesse condominiale, non di un richiamo desumibile dalla pronuncia.

Implicazioni pratiche

La qualificazione di un intervento come manutenzione ordinaria comporta una conseguenza diretta: la delibera può essere assunta con maggioranze meno gravose, riducendo il rischio di stallo assembleare.

Il punto delicato è che tale qualificazione non è automatica. Regge solo se sorretta da una motivazione igienico-conservativa concreta: ad esempio, la presenza di infiltrazioni di umidità, di danni alle murature o di condizioni di degrado riconducibili alla vegetazione. In assenza di questa giustificazione, l'eliminazione di un elemento vegetale storicizzato sulla facciata può tornare a essere letta come modifica dell'aspetto estetico, con tutto ciò che ne consegue sul piano dei quorum e dell'impugnabilità.

È inoltre essenziale documentare lo stato dei luoghi prima dell'intervento, così da poter dimostrare, in caso di contenzioso, che la decisione rispondeva a una reale esigenza manutentiva e non a un mero intento di trasformazione estetica.

Cosa fare in concreto

• Motivare il verbale. La delibera deve esplicitare le ragioni igienico-conservative dell'intervento (umidità, danni alle murature, degrado), evitando formule generiche.
• Documentare lo stato dei luoghi. È opportuno acquisire fotografie, relazioni tecniche o perizie che attestino le condizioni della facciata prima della rimozione.
• Verificare la natura dell'intervento. Va distinto con attenzione ciò che è pulizia e conservazione da ciò che incide sull'aspetto architettonico complessivo dell'edificio.
• Applicare le maggioranze corrette. Per la manutenzione ordinaria valgono i quorum ordinari; per le innovazioni occorre riferirsi all'art. 1136 c.c.
• Valutare i casi di confine. È opportuno acquisire una valutazione tecnico-giuridica quando l'intervento si colloca tra manutenzione e modifica strutturale o estetica rilevante.

La lezione operativa è netta: la stessa attività materiale può ricadere in regimi assembleari diversi a seconda della sua finalità e della sua documentazione. È sul piano probatorio, prima ancora che su quello normativo, che si gioca la tenuta della delibera.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.