Rateizzare i debiti dei condomini morosi: quando serve il voto dell'assemblea

Il fatto

Un condomino non paga le quote e chiede all'amministratore di saldare a rate. L'amministratore può accettare in autonomia oppure deve prima convocare l'assemblea? La risposta dipende da cosa contiene l'accordo: una semplice dilazione temporale non equivale a una rinuncia parziale al credito.

Inquadramento normativo

L'amministratore è tenuto a curare la riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino, in base al riparto approvato. In caso di morosità, l'art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. stabilisce che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso, avvalendosi anche del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È bene chiarire un punto spesso frainteso: il termine dei sei mesi riguarda l'obbligo di attivarsi, non l'ottenimento del provvedimento giudiziale entro quel termine. Il decreto ingiuntivo ex art. 63 è provvisoriamente esecutivo — cioè eseguibile nonostante l'eventuale opposizione — ma la norma non impone di conseguirlo entro sei mesi.

Accanto a questo obbligo, l'art. 1129 cod. civ. affida all'amministratore la gestione dei rapporti condominiali e la riscossione dei crediti, salvo diversa disposizione dell'assemblea. La combinazione delle due norme delinea il perimetro dei poteri: l'amministratore riscuote e amministra, ma non dispone del patrimonio condominiale al di là di quanto rientri nell'ordinaria gestione.

La distinzione che conta: dilazione vs. rinuncia

Qui sta il cuore della questione. Concedere un piano di rientro che lasci intatto l'importo dovuto — capitale, interessi di mora e spese — è un atto di gestione ordinaria. L'amministratore riscuote comunque l'intero credito, solo in tempi diversi. Non serve delibera.

Diverso è l'accordo che comporta uno sconto sul dovuto: rinuncia agli interessi di mora, abbattimento delle spese di recupero, remissione parziale del capitale. In questi casi l'amministratore non si limita a incassare: dispone di un diritto di credito del condominio, riducendone l'entità. È un atto dispositivo che eccede l'ordinaria amministrazione e che, secondo l'orientamento della giurisprudenza in materia di transazioni condominiali (Cass., in tema di poteri gestori dell'amministratore — orientamento da verificare nel caso concreto), richiede una specifica delibera assembleare.

La transazione, in particolare, è tradizionalmente ricondotta agli atti di straordinaria amministrazione quando incide sulla consistenza del credito: rinunciare a una parte di ciò che è dovuto significa disporre di risorse che appartengono alla collettività condominiale, non al singolo amministratore.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore la regola operativa è netta. Un piano di rientro "a saldo pieno" — stesse somme, tempi più lunghi — rientra nei suoi poteri e può essere concordato subito, senza attendere l'assemblea. Ma se il moroso chiede di "chiudere la pratica" pagando meno del dovuto, l'amministratore che accetta senza mandato assembleare rischia di rispondere verso il condominio della differenza rinunciata.

C'è poi un profilo di trasparenza. Anche una dilazione lecita incide sulla cassa condominiale: ritarda l'incasso e può creare tensioni di liquidità per il pagamento dei fornitori. Gli altri condomini hanno interesse a conoscere queste scelte. Comunicarle in sede di rendiconto, o informalmente in assemblea, è buona prassi anche quando non è formalmente obbligatorio.

Cosa fare in concreto

1. Verificate il contenuto dell'accordo prima di firmare. Se il moroso paga l'intero dovuto in più rate, procedete pure; se chiede sconti su interessi o capitale, portate la questione in assemblea.
2. Formalizzate sempre per iscritto il piano di rientro, indicando importi, scadenze e la conferma che interessi e spese restano dovuti.
3. Rispettate il termine di attivazione dei sei mesi dalla chiusura dell'esercizio: la dilazione non sospende l'obbligo di agire per la riscossione se il moroso non rispetta il piano concordato.
4. Portate in assemblea ogni ipotesi di transazione, rinuncia o abbattimento del credito, verbalizzando l'autorizzazione.
5. Rendicontate le dilazioni concesse nel rendiconto annuale, per garantire trasparenza verso gli altri condomini e proteggere la vostra posizione.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.