Regolamento condominiale: cosa può vietare e chi può modificarlo

Il punto di partenza

Il regolamento condominiale non è un blocco omogeneo. Contiene clausole di natura diversa, e da questa natura dipendono due questioni pratiche: quale maggioranza serve per cambiarle e se vincolano chi compra un appartamento dopo la loro approvazione.

La pronunce del biennio 2025-2026 (Cassazione Civile, Corte d'Appello di Roma, Tribunali di Milano e Latina) tornano su un tema classico ma mai risolto una volta per tutte, perché gran parte del contenzioso nasce da una qualificazione errata delle clausole.

Inquadramento normativo

La distinzione fondamentale è tra clausole regolamentari e clausole contrattuali.

Le prime disciplinano l'uso delle parti comuni e l'organizzazione dei servizi (orari, modalità di impiego dell'ascensore, raccolta rifiuti). Si modificano con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ.

Le seconde incidono invece sui diritti individuali di proprietà, imponendo limiti all'uso delle singole unità immobiliari (ad esempio il divieto di adibire l'appartamento a determinate attività). Queste clausole hanno natura negoziale: per introdurle o modificarle serve il consenso unanime dei condomini, perché comprimono il diritto dominicale del singolo.

L'interpretazione delle clausole segue i criteri degli artt. 1362 e 1367 cod. civ.: conta la comune intenzione delle parti e si privilegia il significato che conserva effetto alla pattuizione. La Cassazione ribadisce che la qualificazione non dipende dal nome dato alla clausola, ma dal suo contenuto effettivo.

Divieti di destinazione: il caso B&B e affittacamere

Il tema più attuale riguarda i divieti di destinare l'immobile a bed & breakfast, affittacamere o locazioni brevi. La giurisprudenza è netta su un punto: il divieto è valido solo se contenuto in una clausola contrattuale, formulata in modo chiaro e specifico.

Una clausola generica che vieta attività "moleste" o "contrarie al decoro" non basta a precludere l'attività ricettiva. Serve una previsione espressa che indichi la destinazione vietata. In mancanza, il condomino resta libero di esercitare l'attività, salvo il rispetto delle norme sull'uso delle parti comuni (art. 1102 cod. civ.) e sulle immissioni.

Opponibilità a chi acquista

Perché le clausole contrattuali vincolino il nuovo proprietario, non basta che esistano. La giurisprudenza richiede l'opponibilità, che si ottiene con la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari oppure con il richiamo espresso del regolamento nell'atto di acquisto accettato dal compratore.

Senza uno di questi due presupposti, le limitazioni di natura contrattuale non sono opponibili all'acquirente, che le acquista libere. Le clausole meramente regolamentari, invece, seguono l'immobile per effetto dell'adesione automatica al condominio.

Uso esclusivo sulle parti comuni

Un'ulteriore questione riguarda il cosiddetto "uso esclusivo" riconosciuto a singoli condomini su porzioni comuni (cortili, lastrici, giardini). La Cassazione ha escluso che possa configurarsi un diritto reale atipico di uso esclusivo perpetuo. L'uso esclusivo va ricondotto a figure tipiche come l'uso ex art. 1021 cod. civ. o l'abitazione ex art. 1024 cod. civ., oppure a un uso più intenso della cosa comune nei limiti dell'art. 1102.

La differenza non è teorica: incide sulla trasferibilità del diritto, sulla sua durata e sull'opponibilità a terzi.

Implicazioni pratiche

Per il singolo condomino la lezione è duplice. Chi vuole opporsi a un'attività del vicino deve prima verificare se esiste una clausola contrattuale specifica e se è opponibile. Chi vuole svolgere un'attività ricettiva deve controllare natura e formulazione del regolamento prima di investire.

Per l'amministratore e per l'assemblea, la corretta qualificazione delle clausole evita delibere nulle: una modifica a maggioranza di una clausola contrattuale è invalida.

Cosa fare in concreto

• Verificate la natura di ogni clausola rilevante prima di agire: regolamentare o contrattuale, dalla formulazione dipende tutto.
• Controllate la trascrizione del regolamento e il richiamo nell'atto di acquisto, se intendete far valere limiti nei confronti di un nuovo proprietario.
• Prima di aprire un B&B, leggete il regolamento e verificate l'esistenza di un divieto espresso e specifico.
• In assemblea, non modificate clausole contrattuali a maggioranza: serve l'unanimità, pena la nullità della delibera.
• In caso di dubbio sulla qualificazione, consigliamo una valutazione preventiva del testo regolamentare prima di investire o deliberare.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.