Regolamento condominiale del costruttore: quando è nullo

Il caso

Un costruttore aveva predisposto nel 2008 il regolamento di un condominio da lui realizzato. Gli atti di acquisto contenevano una clausola con cui gli acquirenti si impegnavano ad accettare il regolamento che sarebbe stato formato in seguito. Quel regolamento, però, non è mai stato approvato dall'assemblea né accettato dai condomini prima della sua effettiva redazione.

Il Tribunale di Roma ha ritenuto che un impegno generico ad accettare un documento futuro e non ancora conosciuto non equivalga ad approvazione. Da qui la dichiarazione di nullità.

Inquadramento normativo

Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore è il cosiddetto regolamento "contrattuale": viene formato prima della nascita del condominio e diventa vincolante per i successivi acquirenti attraverso il richiamo o l'allegazione nei singoli atti di compravendita.

Perché questo meccanismo funzioni, però, il regolamento deve essere determinato o quantomeno determinabile al momento dell'accettazione. L'art. 1346 c.c. richiede che l'oggetto del contratto sia possibile, lecito, determinato o determinabile. Un rinvio a un testo non ancora esistente, di contenuto ignoto, non soddisfa questo requisito.

Il Tribunale richiama inoltre la distinzione, consolidata in giurisprudenza, tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare (art. 1138 c.c.). Il primo può incidere su diritti reali e sulle quote di proprietà esclusiva, ma proprio per questo esige un consenso effettivo e consapevole dei singoli condomini. Il secondo disciplina l'uso delle cose comuni e si approva a maggioranza.

Quando manca sia l'approvazione assembleare sia un'accettazione individuale riferita a un testo conoscibile, il regolamento resta privo di base giuridica.

Implicazioni pratiche

La decisione tocca una prassi molto diffusa. Numerosi edifici di nuova costruzione sono governati da regolamenti predisposti dal costruttore e mai sottoposti al vaglio dell'assemblea. Molti acquirenti hanno firmato clausole di accettazione "in bianco", senza avere sotto gli occhi il testo definitivo.

Se quel testo non era determinato al momento della firma, le sue clausole più incisive — divieti d'uso, limiti alla destinazione delle unità, oneri reali, riparti di spesa derogatori — rischiano la nullità. Non parliamo di irregolarità sanabili: la nullità è rilevabile in ogni tempo e non si consolida con il decorso del tempo.

Attenzione però a una distinzione: la nullità del regolamento nel suo complesso, o di singole clausole, non travolge automaticamente le disposizioni che rientrano nella competenza assembleare ordinaria e che l'assemblea abbia di fatto applicato nel tempo. La valutazione va fatta clausola per clausola.

Per i condomini questo significa poter contestare obblighi che ritenevano definitivi. Per gli amministratori significa verificare su quale base giuridica poggiano le regole che applicano quotidianamente.

Cosa fare in concreto

• Recuperate il regolamento e l'atto di acquisto. Verificate se il regolamento era allegato o integralmente richiamato al momento della firma, oppure se vi era solo un impegno generico ad accettarlo in futuro.
• Distinguete le clausole. Isolate quelle che incidono su diritti reali e sull'uso esclusivo delle proprietà: sono le più esposte alla nullità se mancava un consenso consapevole.
• Chiedete all'amministratore la delibera di approvazione. Se il regolamento non è mai stato approvato dall'assemblea, fatelo mettere a verbale e valutate una regolarizzazione formale.
• Non applicate automaticamente clausole dubbie. Prima di irrogare sanzioni o pretendere il rispetto di divieti, consigliamo di verificarne la validità per evitare contenziosi.
• Valutate l'approvazione di un nuovo regolamento. Dove il testo del costruttore sia incerto, un regolamento approvato dall'assemblea offre una base più solida, nei limiti delle competenze assembleari.

La pronuncia conferma un principio semplice: nessuno è vincolato da un documento che non ha potuto conoscere. Prima di dare per scontato il contenuto del regolamento, conviene verificarne l'origine e il modo in cui è stato accettato.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.