Regolamento condominiale contrattuale: la firma del costruttore non è necessaria
Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore non perde efficacia per la mancanza di firma o data. La Cassazione, con una pronuncia del giugno 2025, ribadisce un principio destinato a incidere su molte liti: ciò che conta è l'accettazione del regolamento da parte di chi acquista, non la sottoscrizione formale dell'originario proprietario.
Il caso e il principio affermato
La Corte di Cassazione torna su un tema ricorrente nel contenzioso condominiale: la validità del cosiddetto regolamento contrattuale predisposto dal costruttore quando manchino elementi formali come la firma o la data.
La risposta dei giudici è netta. Il regolamento non è invalido per la sola assenza della sottoscrizione del costruttore. Ciò che ne fonda l'efficacia è l'accettazione del singolo acquirente, che avviene tipicamente attraverso il richiamo contenuto nell'atto di compravendita.
Inquadramento normativo
È utile distinguere due figure spesso confuse.
Il regolamento assembleare, disciplinato dall'art. 1138 del Codice civile, è approvato dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. e regola l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e l'amministrazione. Non può incidere sui diritti dei singoli condomini relativi alle proprietà esclusive.
Il regolamento contrattuale ha natura diversa. È predisposto dall'originario unico proprietario, di regola il costruttore, e accettato da ciascun acquirente al momento del rogito. Proprio perché di natura negoziale, può contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle parti private (ad esempio divieti di destinazione delle unità immobiliari) o che derogano ai criteri legali di riparto delle spese.
La qualificazione contrattuale spiega il principio della Cassazione. Trattandosi di accordo tra le parti, la fonte dell'obbligo non è un atto unilaterale del costruttore, ma il consenso che ogni acquirente presta richiamando e accettando il regolamento nel proprio atto di acquisto. La firma del costruttore sul testo del regolamento non è dunque un requisito di validità.
Cosa cambia per il condomino
Le implicazioni pratiche sono rilevanti.
Chi intenda contestare l'efficacia di una clausola limitativa (un divieto di adibire l'appartamento a studio professionale, una deroga ai millesimi, un vincolo sull'uso del cortile) non può limitarsi a eccepire che il regolamento è privo di firma o di data. Questi difetti, da soli, non bastano a renderlo inopponibile.
Il punto decisivo diventa un altro: verificare se e come il regolamento sia stato accettato. Se l'atto di acquisto lo richiama espressamente, la clausola vincola l'acquirente e i suoi aventi causa, anche se questi non l'hanno mai sottoscritta personalmente.
Viceversa, per le clausole di natura contrattuale che incidono sui diritti individuali, l'opponibilità ai terzi acquirenti dipende anche dalla trascrizione del regolamento nei registri immobiliari o dal richiamo nei singoli atti. È su questo terreno, e non sulla mancanza di firma, che si gioca la difesa.
Per l'amministratore il principio offre un appiglio operativo: nella gestione ordinaria può fare affidamento sul regolamento contrattuale richiamato negli atti di provenienza, senza che la sua applicabilità sia messa in discussione da carenze meramente formali.
Cosa fare in concreto
- Recuperate il proprio atto di acquisto e verificate se contiene il richiamo espresso al regolamento condominiale: è lì che si trova la fonte dell'accettazione.
- Procuratevi il testo integrale del regolamento e individuate la natura delle clausole rilevanti, distinguendo quelle assembleari da quelle contrattuali.
- Controllate la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari quando sono in gioco clausole limitative dei diritti sulle proprietà esclusive: è dirimente per l'opponibilità ai successivi acquirenti.
- Documentate la catena delle provenienze se acquistate un immobile in condominio, per sapere a quali vincoli vi obbligate.
- Non fondate la contestazione sulla sola assenza di firma o data: concentrate l'analisi su accettazione, richiamo negli atti e trascrizione.
Consigliamo di sottoporre a verifica preventiva le clausole regolamentari che incidono sull'uso delle unità immobiliari prima di avviare un contenzioso, perché l'esito dipende da accertamenti documentali specifici più che da vizi formali apparenti.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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