Modifica del regolamento condominiale: quando basta la maggioranza
Il regolamento condominiale non si modifica sempre allo stesso modo. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ribadisce una distinzione decisiva: le clausole organizzative si cambiano a maggioranza, quelle che comprimono la proprietà individuale esigono il consenso di tutti. Confondere i due piani espone la delibera al rischio di nullità.
Il caso e la distinzione di fondo
Un'assemblea approva a maggioranza una modifica del regolamento condominiale. Un condòmino impugna, sostenendo che quella clausola incideva su un suo diritto di proprietà e richiedeva quindi l'unanimità. Il Tribunale di Milano (sentenza 8507/2025) accoglie l'impostazione e conferma un principio consolidato ma spesso trascurato nella prassi assembleare.
Esistono due tipi di regolamento. Il regolamento assembleare, approvato dai condòmini, e il regolamento contrattuale, che nasce dalla volontà del costruttore-venditore ed è accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi atti. La natura delle singole clausole, però, conta più dell'etichetta del documento: ciò che rileva è il *contenuto* della disposizione da modificare.
Inquadramento normativo
L'art. 1138, comma 1, cod. civ. prevede l'obbligo di adottare un regolamento quando i condòmini sono più di dieci, e il comma 3 fissa la maggioranza necessaria per approvarlo e modificarlo: quella prevista dall'art. 1136, comma 2, cod. civ. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio).
Questa maggioranza, tuttavia, opera solo per le clausole organizzative o regolamentari: uso delle parti comuni, ripartizione delle spese secondo criteri legali, decoro, modalità di godimento dei servizi. Diverso il caso delle clausole di natura contrattuale, che limitano i diritti dei condòmini sulle unità di proprietà esclusiva o attribuiscono a taluni vantaggi non previsti dalla legge. Qui la modifica incide sul diritto di proprietà tutelato anche in relazione all'art. 1102 cod. civ. sull'uso della cosa comune, e richiede il consenso unanime.
È utile ricordare che l'art. 70 disp. att. cod. civ. disciplina le sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento, profilo autonomo rispetto ai limiti di modificabilità.
Cosa cambia in concreto
Per i condòmini la conseguenza è diretta: una delibera assembleare che, a maggioranza, vieti di destinare un appartamento a bed and breakfast, imponga limiti alla detenzione di animali o modifichi i criteri di ripartizione delle spese fissati negli atti d'acquisto, è impugnabile. Non si tratta di semplice annullabilità nei termini brevi: quando la delibera incide su diritti reali senza il consenso di tutti, il vizio tende alla nullità, deducibile senza limiti di tempo.
Per gli amministratori il rischio è operativo e di responsabilità. Portare in votazione una modifica che richiederebbe l'unanimità, e darle esecuzione, espone a contestazioni e a possibili azioni risarcitorie. La verifica preventiva della natura della clausola non è un formalismo: è il presupposto di una delibera solida.
La sentenza milanese non introduce regole nuove, ma segnala che i tribunali continuano a sanzionare la sovrapposizione tra i due piani. È un richiamo alla prudenza nella redazione degli ordini del giorno.
Il crinale tra clausola organizzativa e clausola contrattuale
La domanda operativa è sempre la stessa: la modifica *tocca* i diritti individuali sulla proprietà esclusiva o disciplina solo l'organizzazione della vita comune?
Sono tipicamente organizzative le disposizioni su orari, uso di aree comuni, ripartizione delle spese secondo i criteri legali, regole di condotta. Sono contrattuali le clausole che vietano determinati usi delle unità immobiliari, che derogano ai criteri legali di ripartizione a danno di alcuni, o che riservano diritti d'uso esclusivo su parti comuni. Nel dubbio, prevale la lettura restrittiva: se la disposizione può comprimere un diritto, serve l'unanimità.
Cosa fare in concreto
- Classificate la clausola prima del voto. Stabilite se è organizzativa (maggioranza) o contrattuale (unanimità) e mettetelo a verbale.
- Verificate gli atti d'acquisto. Le clausole richiamate nei rogiti come condizioni di vendita hanno natura contrattuale e vincolano ciascun condòmino.
- Impugnate nei termini. Contro le delibere annullabili il termine è di trenta giorni; per i vizi di nullità l'azione è imprescrittibile, ma agire tempestivamente riduce i danni.
- Documentate il dissenso in assemblea. Chiedete la messa a verbale del voto contrario e delle ragioni, elemento utile in una successiva impugnazione.
- Fate valutare il testo prima della votazione. Un controllo preventivo evita delibere destinate a cadere.
Consigliamo, in presenza di modifiche potenzialmente incidenti sui diritti individuali, di far esaminare l'ordine del giorno e il regolamento vigente prima dell'assemblea.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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