Regolamento condominiale: quando basta la maggioranza e quando serve l'unanimità
Il regolamento condominiale non è modificabile sempre allo stesso modo. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ribadisce una distinzione decisiva: le clausole organizzative si cambiano a maggioranza, quelle che comprimono i diritti dei singoli proprietari richiedono l'unanimità. Capire in quale categoria rientra una delibera evita impugnazioni e nullità che possono paralizzare la gestione dell'edificio.
Il caso
Il Tribunale di Milano, con la sentenza 8507/2025, è tornato su una questione ricorrente nella vita condominiale: fino a che punto l'assemblea può modificare il regolamento senza il consenso di tutti i proprietari.
La risposta ruota attorno alla natura della clausola. Non tutte le disposizioni di un regolamento hanno lo stesso peso, e da questo dipende il quorum necessario per intervenire.
Inquadramento normativo
L'art. 1138 cod. civ. distingue due piani. Il comma 1 stabilisce che quando i condòmini sono più di dieci il regolamento è obbligatorio; il comma 3 prevede che le sue norme, quando hanno contenuto organizzativo, siano approvate e modificate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio).
Rientrano in questa categoria le regole sull'uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese secondo criteri legali, sul funzionamento dell'assemblea e sui poteri dell'amministratore.
Diversa è la sorte delle clausole cosiddette contrattuali, cioè quelle che incidono sui diritti di proprietà dei singoli: divieti di destinazione delle unità immobiliari (per esempio il divieto di adibire l'appartamento a studio professionale o a bed and breakfast), limitazioni all'uso esclusivo, deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese. Queste comprimono facoltà che l'art. 1102 cod. civ. riconosce a ciascun comproprietario sull'uso della cosa comune, oltre a incidere sulla proprietà individuale.
Proprio perché toccano diritti soggettivi, tali clausole possono essere introdotte o modificate solo con il consenso di tutti i condòmini. Una delibera assembleare adottata a maggioranza che pretenda di modificarle è affetta da nullità, non da semplice annullabilità: significa che può essere fatta valere in ogni tempo, senza il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod. civ. per l'impugnazione.
Resta ferma la disciplina dell'art. 70 disp. att. cod. civ. sulle sanzioni per le infrazioni al regolamento, che l'assemblea può irrogare nei limiti fissati dalla norma.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, la distinzione non è teorica. Portare in assemblea la modifica di una clausola contrattuale e farla approvare a maggioranza espone la delibera a nullità e lo studio dell'amministratore a possibili contestazioni di responsabilità.
Per il singolo condòmino, la differenza determina gli strumenti di difesa. Contro una modifica organizzativa illegittima occorre impugnare entro trenta giorni. Contro una modifica che incide sulla proprietà senza il suo consenso, invece, la nullità è deducibile senza limiti di tempo, anche in via di eccezione se il condominio pretende di applicargli la clausola.
Il punto critico è spesso la qualificazione della singola clausola. Una stessa materia — pensiamo alla ripartizione delle spese — può essere organizzativa quando riproduce i criteri legali, contrattuale quando li deroga a danno di alcuni. La lettura va fatta clausola per clausola, non sul regolamento nel suo complesso.
Cosa fare in concreto
- Verifica la natura della clausola prima di convocare l'assemblea: chiediti se la modifica incide sui diritti di proprietà dei singoli o solo sull'organizzazione della gestione.
- Raccogli il consenso di tutti i condòmini quando la modifica riguarda divieti d'uso, destinazioni delle unità o deroghe ai criteri legali di riparto. Non affidarti alla sola maggioranza assembleare.
- Documenta il quorum e la formulazione della delibera a verbale, indicando su quale disposizione dell'art. 1138 cod. civ. si fonda la decisione.
- Controlla l'origine del regolamento: se è di natura contrattuale (predisposto dall'originario proprietario e accettato negli atti d'acquisto), le sue clausole limitative godono di una tutela rafforzata.
- Fatti assistere in caso di dubbio interpretativo: la qualificazione errata di una clausola è la causa più frequente di contenzioso condominiale evitabile.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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