Modifica del regolamento di condominio: quando serve l'unanimità
La Cassazione (sez. II, sent. 23582/2023) torna a distinguere tra clausole regolamentari e clausole contrattuali del regolamento di condominio. Le prime si modificano a maggioranza, le seconde solo all'unanimità. Una differenza che decide la validità di molte delibere e che ogni amministratore dovrebbe conoscere prima di mettere ai voti una modifica.
Il caso e la decisione
Con la sentenza n. 23582 del 23 agosto 2023, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio spesso frainteso nelle assemblee: non tutte le clausole del regolamento di condominio si modificano allo stesso modo. La distinzione decisiva è tra clausole di natura *regolamentare* e clausole di natura *contrattuale*.
Le clausole regolamentari disciplinano l'uso comune dei beni, l'organizzazione dei servizi e la ripartizione delle spese secondo criteri legali. Possono essere approvate o modificate dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Le clausole contrattuali, invece, incidono sui diritti individuali dei singoli condomini: limitano l'uso della proprietà esclusiva, attribuiscono a taluni diritti maggiori o impongono oneri diversi da quelli di legge. Proprio perché toccano la sfera del singolo, la loro modifica richiede il consenso di tutti i condomini, cioè l'unanimità.
Inquadramento normativo
Il punto di partenza è l'art. 1138 del Codice civile, che disciplina il regolamento di condominio e ne prevede l'approvazione a maggioranza. La norma, però, riguarda il regolamento nella sua funzione tipica: organizzare la vita comune.
Quando una clausola va oltre questa funzione e comprime i diritti reali dei singoli, non basta più la maggioranza. La ragione è nell'art. 1372 c.c.: il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto o modificato se non per mutuo consenso. Le clausole contrattuali del regolamento hanno appunto natura negoziale e vincolano come un contratto.
La Cassazione, nella pronuncia in commento, conferma un orientamento consolidato: ciò che conta non è il nome del documento, ma il contenuto sostanziale della singola clausola. Un regolamento definito "assembleare" può contenere clausole contrattuali, e viceversa.
Come distinguere le due tipologie
Il criterio non è formale ma sostanziale. Occorre chiedersi cosa fa concretamente la clausola.
È regolamentare la disposizione che, ad esempio, fissa gli orari di silenzio, regola l'uso dell'ascensore o disciplina il decoro delle facciate senza incidere sulla proprietà esclusiva.
È contrattuale, invece, la clausola che vieta di destinare un appartamento a determinate attività (studio medico, bed & breakfast), che modifica i criteri legali di ripartizione delle spese o che riserva a un condomino l'uso esclusivo di una porzione comune. Qui si limita un diritto individuale, e serve l'unanimità.
Implicazioni pratiche
Le conseguenze sono rilevanti. Una delibera che modifica una clausola contrattuale con la sola maggioranza è annullabile e, secondo parte della giurisprudenza, addirittura nulla per difetto di potere dell'assemblea.
Per l'amministratore significa che non può portare in votazione una modifica senza prima qualificare correttamente la clausola. Un errore di inquadramento espone il condominio a contenzioso e le delibere al rischio di impugnazione entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c.
Per il singolo condomino, la distinzione è una tutela: nessuna maggioranza può modificare a suo carico limiti o oneri di natura contrattuale senza il suo consenso.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura della clausola prima di ogni voto: leggete il contenuto sostanziale, non l'intestazione del regolamento.
- Individuate le clausole contrattuali già presenti nel regolamento (limiti d'uso, deroghe alla ripartizione legale delle spese, diritti esclusivi) e trattatele come modificabili solo all'unanimità.
- Documentate il quorum raggiunto e la qualificazione adottata nel verbale, così da poter difendere la delibera in caso di impugnazione.
- Impugnate entro trenta giorni la delibera che modifica una clausola contrattuale senza il vostro consenso, se siete condomini dissenzienti o assenti.
- Consigliamo di richiedere una verifica preventiva del regolamento quando si prospetta una modifica delicata, per evitare deliberazioni invalide.
---
*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
Ogni condominio ha una storia a sé.
Se gestisci un'amministrazione e vuoi un confronto su una specifica questione condominiale, scrivi allo studio. Ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.