Regolamento di condominio: cos'è e quando è obbligatorio

Che cos'è il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è l'insieme delle regole che governano la vita comune all'interno dell'edificio. Disciplina l'uso delle parti comuni (scale, cortile, androne, ascensore), la ripartizione delle spese, il decoro dell'edificio e i comportamenti dei condomini.

Non è un accordo privato tra vicini: è un atto che vincola tutti i proprietari attuali e futuri, compresi coloro che acquistano un'unità dopo la sua approvazione.

Quando diventa obbligatorio

La regola base è nell'art. 1138 del Codice civile: quando in un edificio i condomini sono più di dieci, la formazione di un regolamento è obbligatoria.

Attenzione al conteggio: si contano i proprietari, non le unità immobiliari. Un condomino che possiede tre appartamenti conta come una sola persona. Al di sotto della soglia dei dieci proprietari il regolamento non è imposto dalla legge, ma resta possibile adottarlo volontariamente.

Se nessuno prende l'iniziativa, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria perché il regolamento venga formato. In pratica, l'obbligo non fa nascere automaticamente il documento: qualcuno deve attivarsi.

Come si approva

Il regolamento di formazione assembleare si approva con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del Codice civile: il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Diverso è il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario costruttore o accettato da tutti i condomini negli atti di acquisto. Questo tipo può contenere clausole che limitano i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive (per esempio il divieto di destinare l'appartamento a determinate attività). Proprio perché incide su diritti individuali, per modificarlo serve il consenso di tutti i condomini, non la semplice maggioranza.

La distinzione è decisiva. La Cassazione ha più volte ribadito che una clausola che comprime l'uso della proprietà privata è valida solo se ha natura contrattuale e risulta trascritta o accettata; se inserita in un regolamento approvato a maggioranza, è priva di efficacia verso chi non l'ha condivisa.

I limiti delle clausole

L'art. 1138, quarto comma, fissa un confine netto: il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici. È una norma inderogabile, introdotta con la riforma del 2012.

Più in generale, il regolamento assembleare non può menomare i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive né sulle parti comuni, né alterare i criteri legali di ripartizione delle spese senza il consenso degli interessati. Può invece disciplinare l'uso, dettare norme sul decoro e regolare la convivenza.

Le sanzioni per le violazioni

Chi trasgredisce il regolamento è soggetto alle sanzioni pecuniarie previste dall'art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Dopo la riforma, l'importo può arrivare fino a 200 euro, elevabile fino a 800 euro in caso di recidiva.

La somma va destinata al fondo di cui l'amministrazione dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione presuppone che il regolamento la preveda espressamente e che sia deliberata secondo le regole assembleari.

Cosa cambia per chi vive in condominio

Per il proprietario tipo, la distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale è ciò che determina fin dove arrivano i vincoli sulla propria unità. Prima di firmare un rogito conviene sapere quale regolamento si sta accettando: le clausole contrattuali trascritte seguono l'immobile e obbligano anche il nuovo acquirente.

Per l'amministratore, il regolamento è lo strumento che rende esigibili le sanzioni e che orienta la gestione delle parti comuni.

Cosa fare in concreto

• Verifica la soglia: conta i proprietari, non le unità. Se sono più di dieci e manca il regolamento, sollecita l'assemblea a formarlo.
• Leggi l'atto di acquisto: controlla se richiama un regolamento contrattuale e quali limiti impone sulla tua proprietà.
• Distingui le clausole: prima di contestare una regola, accerta se è di natura assembleare o contrattuale, perché cambia la maggioranza necessaria a modificarla.
• Pretendi la previsione espressa delle sanzioni: senza clausola specifica nel regolamento, le multe non possono essere applicate.
• Fai trascrivere le modifiche contrattuali: solo così vincolano i futuri acquirenti.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.