Modifica del regolamento condominiale: quando serve l'unanimità

Il principio affermato dalla Cassazione

Con la sentenza n. 23582 del 23 agosto 2023, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione torna su un tema ricorrente nel contenzioso condominiale: quale maggioranza serve per modificare il regolamento.

La risposta non è unica. Dipende dalla natura della clausola che si vuole toccare. La Corte distingue due categorie.

Le clausole regolamentari disciplinano l'uso delle parti comuni, il funzionamento dei servizi e l'organizzazione della vita condominiale. Queste possono essere modificate con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio).

Le clausole contrattuali incidono invece sui diritti individuali dei condòmini: limitano la proprietà esclusiva, impongono obblighi o restrizioni sull'uso delle singole unità, oppure derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese. Per modificarle serve il consenso unanime.

Inquadramento normativo

Il fondamento sta nel combinato disposto degli articoli 1138 e 1136 del Codice civile. Il regolamento è approvato e modificato dall'assemblea con la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 2, quando disciplina profili organizzativi.

Diverso è il caso delle clausole che comprimono i diritti dominicali dei singoli. Qui la fonte non è più deliberativa ma negoziale: la clausola vale come contratto tra i condòmini. E un contratto non si modifica se non con il consenso di tutti coloro che ne sono parte (art. 1372 c.c.).

La Cassazione precisa che la qualificazione non dipende dal nome che il regolamento attribuisce alla previsione, ma dal suo contenuto sostanziale. Un divieto di destinare l'appartamento ad attività ricettiva, per esempio, è clausola contrattuale perché limita la facoltà di godimento del proprietario, non un semplice criterio di ordine interno.

Implicazioni pratiche

Per i condòmini la distinzione è decisiva. Una delibera a maggioranza che modifichi una clausola contrattuale è nulla, non semplicemente annullabile. La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza il termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle delibere annullabili (art. 1137 c.c.).

È un dato che cambia la strategia processuale. Chi non ha partecipato all'assemblea, o non ha manifestato dissenso, resta comunque legittimato a contestare la delibera nulla anche a distanza di tempo.

Per gli amministratori il rischio è concreto: deliberare a maggioranza su materie contrattuali espone il condominio a un contenzioso destinato a chiudersi con l'accertamento della nullità e con l'aggravio di spese legali.

Per chi acquista un immobile in condominio, infine, la lettura attenta del regolamento diventa parte della verifica preliminare: le clausole contrattuali vincolano anche i futuri acquirenti se trascritte o richiamate nell'atto.

Cosa fare in concreto

• Verificate la natura della clausola prima di convocare l'assemblea: se limita diritti sulle proprietà esclusive o deroga ai criteri legali di riparto, è contrattuale e serve l'unanimità.

• Non fidatevi delle etichette: analizzate il contenuto sostanziale della previsione, non la sua denominazione formale.

• Documentate il quorum raggiunto e mettete a verbale la natura della delibera, per ridurre incertezze in caso di impugnazione.

• Acquisite il consenso scritto di tutti i condòmini quando la modifica tocca diritti individuali, anche di chi è assente.

• Consigliamo di sottoporre a un professionista i regolamenti risalenti o mal redatti, dove la distinzione tra le due tipologie di clausole è spesso ambigua.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*