Le regole del condominio che non si possono mai cambiare

Il perimetro dell'inderogabilità

Il condominio non è un campo libero. Il Codice civile fissa alcune regole che né l'assemblea né il regolamento condominiale possono modificare. Il punto di riferimento è l'art. 1138, ultimo comma, c.c.: il regolamento non può derogare agli articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Codice civile.

Si tratta di norme poste a tutela di interessi ritenuti prioritari: l'integrità delle parti comuni, la corretta gestione dell'edificio e il diritto di ciascun condomino a contestare le decisioni collettive. Le formulazioni oggi vigenti derivano in larga parte dalla riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), che ha ridisegnato numerose disposizioni.

Le parti comuni: divieto di rinuncia e indivisibilità

L'art. 1118, comma 2, c.c. contiene due divieti collegati. Da un lato, il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni. Dall'altro, non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. In altri termini: non ci si può "chiamare fuori" dalle spese di manutenzione delle parti comuni cedendo il proprio diritto su di esse.

Diverso è l'oggetto del comma 4 dello stesso articolo, che va tenuto distinto. Il comma 4 disciplina il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento: il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto comune se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Anche in caso di distacco, però, resta l'obbligo di concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e alla sua conservazione e messa a norma. Non è quindi un generico esonero dalle spese.

Sul fronte dell'indivisibilità interviene l'art. 1119 c.c.: le parti comuni non sono soggette a divisione, salvo che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. La regola tutela la funzionalità collettiva dell'edificio.

Innovazioni e amministratore

L'art. 1120 c.c. regola le innovazioni, cioè le modifiche che alterano la destinazione o la struttura delle parti comuni, e ne fissa i limiti e le maggioranze. L'art. 1129 c.c. disciplina nomina, revoca e obblighi dell'amministratore, con particolare attenzione alla trasparenza contabile e alla gestione delle risorse condominiali. Sono presìdi che l'assemblea non può aggirare con un regolamento contrario.

L'impugnazione delle delibere: art. 1137 c.c.

Il diritto di contestare le decisioni assembleari è tra i più tutelati. L'art. 1137 c.c. consente a ogni condomino assente, dissenziente o astenuto di impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento.

La distinzione fondamentale, chiarita dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 4806 del 2005), è tra delibere nulle e delibere annullabili. Sono nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o che incidono su diritti individuali sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva: la nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo. Sono invece annullabili le delibere con vizi meno gravi, ad esempio di procedura o di competenza.

Per le delibere annullabili vale il termine di 30 giorni. La decorrenza cambia a seconda della posizione del condomino: dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti presenti in assemblea; dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti. Superato il termine, la delibera annullabile si consolida e non è più contestabile.

Cosa cambia per chi vive in condominio

La conseguenza pratica è netta: un regolamento o una delibera che contrastino con queste norme sono viziati e possono essere contestati. Prima di firmare un regolamento contrattuale o votare in assemblea, conviene verificare che le clausole non pretendano di derogare a disposizioni inderogabili.

Cosa fare in concreto

• Leggi il verbale appena disponibile: da lì decorre il termine di 30 giorni se sei stato assente.
• Distingui il vizio: valuta se la delibera è nulla (nessun termine) o annullabile (30 giorni). In caso di dubbio, trattala come annullabile e attivati subito.
• Conserva le prove: convocazioni, verbali, comunicazioni. Servono a dimostrare la tua posizione e la data di decorrenza.
• Non rinunciare alle parti comuni per evitare le spese: è una strada preclusa dall'art. 1118, comma 2.
• Se valuti il distacco dall'impianto centralizzato, verifica assenza di squilibri e residui obblighi di spesa prima di agire.

*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*