Rendiconto non approvato e compenso dell'amministratore: il diritto resta

Il fatto: bocciare il bilancio non azzera il compenso

Capita spesso che l'assemblea, insoddisfatta della gestione, rifiuti di approvare il rendiconto annuale. Da qui l'idea, diffusa quanto errata, che il mancato via libera al bilancio faccia venir meno anche l'obbligo di pagare l'amministratore.

Non è così. Il diritto al compenso e l'approvazione del rendiconto viaggiano su binari separati. Il primo discende dal rapporto contrattuale che lega condominio e amministratore; il secondo attiene al controllo assembleare sulla gestione contabile. Il rifiuto del rendiconto può fondare contestazioni sull'operato, ma non estingue automaticamente il credito per l'attività svolta.

Inquadramento normativo

Il rapporto tra condominio e amministratore è un contratto di mandato (art. 1703 c.c.). Il mandatario che ha eseguito l'incarico ha diritto al compenso pattuito: si tratta di un'obbligazione corrispettiva rispetto all'attività prestata, non subordinata all'approvazione del rendiconto.

Sul piano probatorio vale la regola generale dell'art. 2697 c.c.: chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provarne i fatti costitutivi; chi eccepisce l'inefficacia o l'estinzione deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda. In concreto, l'amministratore che agisce per il pagamento deve dimostrare l'esistenza dell'incarico e lo svolgimento dell'attività. Il condominio che intende sottrarsi al pagamento non può limitarsi a richiamare la mancata approvazione del rendiconto: deve provare l'inadempimento specifico o l'eventuale condizione che escluderebbe il credito. Questa lettura è coerente con l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione in materia di compenso del mandatario.

Un punto merita cautela e va gestito a monte. L'art. 1129, comma 14, c.c. richiede che l'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, specifichi analiticamente il proprio compenso. Secondo l'orientamento prevalente, l'omessa determinazione analitica incide sulla validità della nomina. Si tratta però di profilo distinto dalla vicenda del rendiconto: attiene alla corretta formazione del rapporto, non al rifiuto assembleare di approvare il bilancio.

Implicazioni pratiche per il condominio

Per i condomini la conseguenza è netta. La bocciatura del rendiconto non è uno strumento per non pagare. Se la gestione presenta criticità, la via corretta è quella delle contestazioni puntuali e, se ne ricorrono i presupposti, della revoca dell'amministratore o dell'azione di responsabilità.

Allo stesso tempo, resta centrale la fase iniziale del rapporto. Un incarico privo di determinazione analitica del compenso espone a contenzioso e a incertezza sulla stessa validità della nomina. La chiarezza a monte riduce le liti a valle.

Dal lato dell'amministratore, il diritto al compenso non è incondizionato: presuppone la prova dell'incarico e dell'attività effettivamente svolta. La documentazione della gestione, quindi, non tutela solo il condominio ma anche chi rivendica il pagamento.

Cosa fare in concreto

• Determinate il compenso in modo analitico già nell'atto di nomina o di rinnovo, indicando le singole voci e le attività straordinarie eventualmente escluse.
• Distinguete, nelle delibere, tra approvazione del rendiconto e questioni sul compenso: sono decisioni diverse, verbalizzatele separatamente.
• In caso di gestione insoddisfacente, formalizzate contestazioni specifiche e valutate la revoca o l'azione di responsabilità, senza confidare nel semplice rifiuto del bilancio.
• Conservate la documentazione della gestione: registri, incassi, pagamenti e rendiconti annuali costituiscono la base probatoria per entrambe le parti.
• Prima di rifiutare il pagamento, fate valutare la posizione: il rischio è un decreto ingiuntivo per il compenso, con aggravio di spese legali.

In sintesi

Il compenso dell'amministratore nasce dal mandato e non dipende dall'approvazione del rendiconto. Chi vuole contestare la gestione deve farlo con gli strumenti propri della responsabilità e della revoca. La leva del bilancio bocciato, da sola, non regge.