Rendiconto senza assemblea: quando l'amministratore rischia la revoca
L'amministratore che predispone il rendiconto ma omette di convocare l'assemblea per approvarlo non incorre automaticamente nella revoca giudiziale. Secondo diverse pronunce di merito, la sanzione più grave scatta solo quando il ritardo produce un danno effettivo al condominio. Un principio che ridimensiona la sanzione automatica e richiede una valutazione caso per caso.
Il caso
L'amministratore di condominio ha un doppio obbligo: redigere il rendiconto annuale della gestione e sottoporlo all'approvazione dell'assemblea. Accade però che il rendiconto venga preparato ma l'assemblea non venga convocata, oppure lo sia con notevole ritardo.
La domanda ricorrente è se questa inerzia basti, da sola, a giustificare la revoca dell'amministratore da parte del giudice. La risposta emersa da diverse pronunce di merito (tra cui Tribunale di Lecco, Milano, Pescara e Napoli) è più sfumata di quanto si potrebbe pensare: la revoca non è automatica.
Inquadramento normativo
L'art. 1130 del codice civile elenca gli obblighi dell'amministratore. Tra questi, al n. 10, figura l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
L'art. 1129 cod. civ. disciplina invece la revoca. Il comma 11 individua le "gravi irregolarità" che legittimano la revoca giudiziale su ricorso di ciascun condomino. Tra queste rientra la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto (n. 1 dell'elenco). Il punto è che la giurisprudenza interpreta questa previsione non come sanzione meccanica, ma alla luce del principio di proporzionalità.
In altre parole: l'irregolarità deve tradursi in un pregiudizio concreto e attuale per il condominio. Un ritardo modesto, prontamente sanato, o privo di conseguenze economiche o gestionali, difficilmente giustifica la misura più severa prevista dall'ordinamento.
Cosa significa "pregiudizio concreto"
Il pregiudizio non si presume: va allegato e dimostrato. Rientrano tra le ipotesi rilevanti l'impossibilità per i condomini di verificare la gestione delle spese, il blocco di decisioni collegate al bilancio (come la ripartizione degli oneri o l'avvio di lavori), l'esposizione del condominio a interessi o sanzioni per pagamenti non deliberati.
Al contrario, se il rendiconto è stato regolarmente predisposto, messo a disposizione dei condomini e l'assemblea viene poi convocata sanando il ritardo, il giudice tende a escludere la gravità dell'irregolarità.
Implicazioni pratiche
Per il condomino che intende agire, la conseguenza è chiara: non basta lamentare la mancata convocazione. Occorre documentare in che modo l'omissione ha danneggiato o messo a rischio la collettività condominiale. Un ricorso fondato sul solo dato formale dell'inadempimento espone al rischio di rigetto e alla condanna alle spese.
Per l'amministratore, la lettura giurisprudenziale non è un lasciapassare. L'obbligo dei centottanta giorni resta pieno e la sua violazione reiterata, o accompagnata da opacità nella gestione, può facilmente integrare la gravità richiesta. La tolleranza riguarda il ritardo isolato e sanabile, non la sistematica sottrazione al controllo assembleare.
Resta ferma, in ogni caso, la possibilità per l'assemblea di revocare l'amministratore in via ordinaria, senza dover dimostrare gravi irregolarità: è una facoltà distinta e più ampia rispetto alla revoca giudiziale.
Cosa fare in concreto
- Condomino: raccogliete la documentazione che prova l'omessa convocazione (solleciti scritti, PEC, verbali mancanti) e ricostruite il danno subito prima di valutare il ricorso.
- Condomino: prima dell'azione giudiziale, inviate all'amministratore una diffida formale a convocare l'assemblea, fissando un termine. Serve anche a documentare l'inerzia.
- Amministratore: rispettate il termine di centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio; in caso di impedimento, convocate comunque l'assemblea informandola delle ragioni del ritardo.
- Amministratore: conservate prova della messa a disposizione del rendiconto e delle comunicazioni ai condomini, per dimostrare l'assenza di pregiudizio.
- Entrambi: valutate una consulenza mirata prima di intraprendere il contenzioso, perché l'esito dipende dalla concreta dimostrazione del danno.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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