Revoca dell'amministratore che non presenta il rendiconto
L'amministratore di condominio deve rendere il conto della propria gestione ogni anno. Quando ciò non avviene, i condomini dispongono di due strade: la revoca in assemblea e la revoca giudiziale per gravi irregolarità. Distinguere i presupposti è essenziale, perché un ricorso infondato può comportare la condanna alle spese.
Il caso
L'amministratore tace. L'esercizio è chiuso da mesi, l'assemblea non viene convocata e il rendiconto non arriva. È una situazione frequente e genera tensioni: i condomini non hanno contezza delle spese, dei pagamenti ai fornitori e dello stato della cassa comune.
La mancata rendicontazione non è solo un disservizio. In presenza di determinati presupposti, costituisce motivo di revoca dell'incarico. Conviene però capire con precisione quali siano i confini tra inadempimento che giustifica la revoca e ritardo fisiologico.
Inquadramento normativo
L'obbligo di rendicontazione è fissato dall'art. 1130 n. 10 c.c., che impone all'amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione. La norma àncora l'obbligo all'esercizio annuale: non esiste un "termine di legge di 180 giorni" per rendere il conto. Il riferimento ai 180 giorni che talora circola riguarda altre fattispecie e non va spacciato come scadenza ordinaria della rendicontazione.
È utile precisare: i regolamenti condominiali o le delibere assembleari possono fissare tempistiche interne per la presentazione del rendiconto. Il mancato rispetto di una scadenza interna, però, non si traduce automaticamente in un presupposto di revoca giudiziale.
La revoca può avvenire per due vie.
Prima via — revoca assembleare. Ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c., l'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo. La deliberazione segue le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. richiamato per la nomina. Non occorre dimostrare una grave irregolarità: la fiducia dell'assemblea è sufficiente.
Seconda via — revoca giudiziale. Quando manca la maggioranza in assemblea, ciascun condòmino può rivolgersi al giudice. Le gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale sono elencate al comma 12 dell'art. 1129 c.c. Tra queste rientra la mancata o irregolare tenuta della documentazione contabile e la mancata presentazione del rendiconto. Il numero 1 del comma 12 fa riferimento, in particolare, all'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto.
Sulla soglia temporale è opportuna prudenza. La giurisprudenza di merito ha precisato in più occasioni che un singolo ritardo non integra di per sé una grave irregolarità, mentre l'omissione protratta e ingiustificata della rendicontazione assume rilievo. La valutazione resta affidata al giudice caso per caso.
Implicazioni pratiche
Per il singolo condòmino la differenza tra le due vie è sostanziale.
La revoca assembleare è rapida ed economica, ma richiede di raggiungere la maggioranza in assemblea. Se la maggioranza è schierata con l'amministratore, questa strada si chiude.
La revoca giudiziale può essere attivata anche da un solo condòmino, ma comporta un procedimento davanti al tribunale, costi e tempi. Soprattutto, va sorretta da una grave irregolarità concreta e documentata. Un ricorso fondato su un ritardo modesto, o su contestazioni generiche, rischia il rigetto e la condanna alle spese di lite.
Cosa fare in concreto
- Diffidate formalmente l'amministratore. Inviate una richiesta scritta — PEC o raccomandata — di presentazione del rendiconto e di convocazione dell'assemblea, assegnando un termine congruo.
- Tentate la revoca in assemblea. Chiedete l'inserimento del punto all'ordine del giorno; se l'amministratore non convoca, attivate la convocazione su iniziativa dei condòmini secondo le regole codicistiche.
- Conservate la prova dell'inadempimento. Raccogliete diffide, verbali, comunicazioni e ogni elemento che documenti l'omissione protratta della rendicontazione.
- Valutate la via giudiziale con un legale. Se la revoca assembleare non è praticabile, è opportuno verificare con un avvocato la sussistenza di una grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 12, c.c. prima di depositare il ricorso.
- Considerate il subentro. Prima della revoca, individuate un possibile nuovo amministratore per evitare vuoti gestionali nella fase di passaggio delle consegne.
Avvertenza
La revoca giudiziale non è un automatismo. Un ricorso infondato o sproporzionato a un ritardo di lieve entità espone il condòmino ricorrente al rigetto e alla condanna alle spese. La scelta tra revoca assembleare e giudiziale va calibrata sui fatti concreti e sulla documentazione disponibile.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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