Rendiconto condominiale tardivo: quando scatta la revoca dell'amministratore
Un orientamento di merito ribadisce un principio netto: il ritardo oltre i 180 giorni nella convocazione dell'assemblea per approvare il rendiconto è grave irregolarità e può giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore. E ciò vale anche se, nel frattempo, l'assemblea ha comunque approvato il bilancio. La tardività, da sola, non si sana.
Il fatto
Un condomino ottiene la revoca giudiziale dell'amministratore per non aver convocato l'assemblea di approvazione del rendiconto entro i termini di legge. L'amministratore eccepisce che l'assemblea, pur in ritardo, aveva poi approvato il bilancio. Secondo l'orientamento di merito in esame, l'approvazione successiva non cancella l'inadempimento: la tempestività della convocazione e l'esito dell'approvazione sono due piani distinti.
L'affermazione merita attenzione, perché tocca uno degli obblighi più ricorrenti nella gestione condominiale e uno dei motivi di contenzioso più frequenti tra amministratore e condomini.
Inquadramento normativo
Occorre tenere separate due fonti.
L'art. 1130, n. 10, cod. civ. impone all'amministratore di redigere il rendiconto annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione. È la norma che fonda l'obbligo in sé: rendiconto e convocazione hanno cadenza annuale.
La soglia temporale rilevante ai fini della revoca si trova altrove. L'art. 1129, comma 12, n. 1, cod. civ. qualifica come grave irregolarità «l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale [...] o comunque il ripetuto rifiuto di convocarla a tale scopo». La giurisprudenza e la dottrina collegano a questa previsione il termine di 180 giorni decorrenti dalla chiusura dell'esercizio: superata quella soglia senza convocazione, l'omissione assume rilievo come grave irregolarità.
È utile un'ulteriore precisazione: l'elenco delle gravi irregolarità è contenuto nel comma 12 dell'art. 1129 c.c. Il comma 11 disciplina invece lo strumento, ossia la possibilità per ciascun condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca. Due commi, due funzioni diverse.
Si segnala che la pronuncia di merito citata dalla fonte non risulta corredata di estremi completi (numero e data): va quindi letta come orientamento di merito, non come principio giurisprudenziale consolidato.
Implicazioni pratiche
Il punto centrale è la distinzione tra tempestività della convocazione e approvazione del bilancio.
L'amministratore non può difendersi sostenendo che «alla fine il bilancio è stato approvato». L'approvazione tardiva non sana a ritroso l'irregolarità già consumata: l'inadempimento si perfeziona con il decorso del termine, a prescindere dall'esito successivo dell'assemblea.
Va poi tenuta distinta la revoca giudiziale dalla revoca assembleare.
- La revoca assembleare è decisa dai condomini riuniti, senza bisogno di motivazioni tipizzate: l'assemblea può revocare l'amministratore con le maggioranze di legge.
- La revoca giudiziale è pronunciata dal giudice su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129, comma 11, c.c.) e presuppone una delle gravi irregolarità tipizzate. È lo strumento utile quando l'assemblea non raggiunge i numeri o non intende procedere.
Per il condomino singolo, questo significa che l'inerzia della maggioranza non lo lascia privo di tutela: davanti a una grave irregolarità, la via giudiziale resta percorribile individualmente.
Per l'amministratore, il messaggio è altrettanto chiaro: il rispetto del termine di convocazione non è una formalità, ma un presidio di legalità la cui violazione può costare l'incarico, con le relative conseguenze sul rapporto e sui compensi.
Cosa fare in concreto
Se sei condomino e l'assemblea di bilancio non viene convocata:
- Verifica la data di chiusura dell'esercizio e calcola il decorso dei 180 giorni, che costituisce il parametro della grave irregolarità.
- È opportuno inviare una richiesta scritta di convocazione all'amministratore, a mezzo PEC o raccomandata, assegnando un termine e conservando la prova dell'invio.
- In assenza di riscontro, valuta se sollecitare l'assemblea alla revoca o attivare la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.
- Raccogli la documentazione utile: convocazioni (o la loro assenza), verbali, comunicazioni e rendiconti degli esercizi precedenti.
Se sei amministratore:
- Pianifica la convocazione dell'assemblea di approvazione entro i termini, documentando date di invio e ricezione, per evitare che un ritardo si traduca in grave irregolarità.
La valutazione sulla sussistenza di una grave irregolarità e sull'opportunità del ricorso dipende dal caso concreto e richiede un esame dei documenti.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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