Riforma dell'agente immobiliare: cosa cambia con il disegno di legge in esame

Il quadro normativo vigente

La figura del mediatore è definita dall'art. 1754 del codice civile: colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il diritto alla provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., matura quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore: occorre cioè un nesso causale tra l'attività svolta e la conclusione del contratto. Gli artt. 1756 e 1757 c.c. completano il quadro su spese e affari sottoposti a condizione.

Sul piano professionale, la legge 3 febbraio 1989, n. 39 ha disciplinato l'accesso all'attività di mediazione. Con la successiva riforma del 2010 è stato abrogato il sistema dei ruoli tenuti dalle Camere di commercio, sostituito dall'iscrizione nel Registro delle imprese e dalla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), previa verifica dei requisiti morali e professionali.

Va chiarito un punto spesso frainteso: la disciplina vigente non impone la forma scritta dell'incarico di mediazione a pena di nullità. L'accordo può perfezionarsi anche verbalmente o per fatti concludenti, con tutte le difficoltà probatorie che ne derivano in caso di contestazione sulla provvigione. È proprio su questo terreno che il disegno di legge interviene.

Le tre direttrici della riforma proposta

Il testo in discussione si muove lungo tre assi.

Accesso alla professione. Si prospetta un innalzamento dei requisiti di formazione, con un peso maggiore riconosciuto ai percorsi universitari e a forme strutturate di aggiornamento continuo. L'obiettivo dichiarato è elevare la qualificazione media degli operatori e contrastare l'esercizio abusivo dell'attività.

Forma del contratto. Si introdurrebbe l'obbligo di un incarico di mediazione in forma scritta, con contenuti minimi predeterminati. Rispetto all'attuale assenza di un vincolo formale, sarebbe un cambiamento sostanziale: maggiore trasparenza sui termini economici, sulla durata e sull'esclusiva, e un quadro probatorio più solido per entrambe le parti.

Tracciabilità delle somme. È prevista l'adozione di conti dedicati per la gestione delle somme ricevute dall'agente per conto delle parti, ad esempio le caparre versate in fase di proposta. La finalità è la separazione patrimoniale e la riduzione del rischio di confusione tra denaro del professionista e denaro dei clienti.

Il confronto sul testo coinvolge le principali associazioni di categoria del settore e gli ordini professionali interessati. Trattandosi di un disegno di legge non ancora approvato, i riferimenti qui richiamati hanno carattere provvisorio: contenuti, numerazione e tempi dell'iter possono mutare nel corso dell'esame parlamentare.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista o vende un immobile, l'eventuale obbligo di incarico scritto ridurrebbe le aree grigie sulla spettanza e sull'ammontare della provvigione, oggi fonte ricorrente di contenzioso. La definizione di contenuti minimi renderebbe più leggibili clausole delicate come l'esclusiva e il recesso.

Per l'operatore, l'innalzamento dei requisiti e la gestione separata delle somme comportano adeguamenti organizzativi. La tracciabilità, in particolare, incide sulle modalità di incasso e custodia delle caparre.

Resta fermo, in ogni caso, il principio dell'art. 1755 c.c.: la provvigione presuppone la conclusione dell'affare grazie all'intervento del mediatore. Le nuove regole di forma non modificano questo presupposto sostanziale, ma ne facilitano l'accertamento.

Cosa fare in concreto

• Pretendere sempre un incarico di mediazione scritto, anche in assenza di un obbligo di legge, indicando con chiarezza importo della provvigione, durata e presenza o meno di esclusiva.
• Verificare i requisiti e la regolare iscrizione dell'agente nel Registro delle imprese prima di conferire l'incarico.
• Esaminare con attenzione le clausole su esclusiva, recesso e momento di maturazione della provvigione, specie negli affari di valore rilevante.
• Conservare ogni documento relativo a proposte, caparre e versamenti, accertando le modalità di custodia delle somme consegnate.
• Distinguere l'incarico di mediazione dal contratto preliminare e valutarne i contenuti come atti autonomi, ciascuno con i propri effetti.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.