Sfratti e sgomberi: cosa potrebbe cambiare con il DDL in discussione

Una premessa necessaria sulla fonte

Le righe che seguono riguardano un disegno di legge presentato come riforma delle procedure di rilascio degli immobili locati. Il testo, allo stato, non risulta verificabile nei suoi contenuti né nel suo iter parlamentare: numero, data e disposizioni vanno trattati come ipotesi di riforma in discussione, non come diritto vigente.

Per questa ragione useremo il condizionale. Un DDL non produce effetti finché non è approvato, promulgato ed entrato in vigore, e durante l'esame parlamentare il contenuto può mutare in modo sostanziale. Chi gestisce un rapporto di locazione deve quindi continuare a fare affidamento sulle norme oggi in vigore.

Il quadro vigente: due procedure diverse

È utile ricordare la distinzione di fondo, che resta valida.

Lo sfratto per morosità presuppone il mancato pagamento dei canoni. Si avvia con l'intimazione prevista dall'art. 658 c.p.c., può sfociare nella convalida disciplinata dall'art. 663 c.p.c. e consente al conduttore di chiedere il cosiddetto termine di grazia ai sensi dell'art. 55 della L. 392/1978: un periodo, di norma fino a 90 giorni, entro cui sanare il debito ed evitare la risoluzione del contratto.

Lo sfratto per finita locazione è cosa diversa: non vi è inadempimento, ma semplicemente la scadenza del contratto. Qui non si discute di morosità, ma del diritto del proprietario a riottenere la disponibilità del bene. L'art. 56 della stessa legge consente al giudice di fissare la data di rilascio tenendo conto delle condizioni delle parti.

L'esecuzione del rilascio, infine, segue oggi le regole degli artt. 605 e seguenti c.p.c., con l'intervento dell'ufficiale giudiziario.

Le ipotesi di riforma e i nodi che pongono

Secondo quanto riferito, il DDL prevederebbe tre interventi. Ciascuno solleva questioni interpretative tutt'altro che marginali.

Ingiunzione di rilascio per finita locazione. Si introdurrebbe un provvedimento più snello per i casi di scadenza contrattuale. Il punto delicato riguarda il rapporto con il contraddittorio: un meccanismo a contraddittorio differito o attenuato dovrebbe comunque garantire al conduttore una sede effettiva di opposizione, per non porsi in tensione con il diritto di difesa di cui all'art. 24 della Costituzione. La tenuta della riforma dipenderebbe in larga parte da come questo equilibrio verrebbe disegnato.

Dimezzamento dei termini di grazia. Una riduzione dei tempi dell'art. 55 L. 392/1978 accelererebbe le procedure, ma andrebbe coordinata con la disciplina della morosità incolpevole (L. 124/2013 e relativi decreti attuativi), che tutela il conduttore in difficoltà economica non imputabile. Comprimere i termini senza raccordo con questi strumenti rischierebbe di generare contenzioso.

Delega dell'esecuzione agli istituti vendite giudiziarie (IVG). Affidare agli IVG attività oggi proprie dell'ufficiale giudiziario imporrebbe di chiarirne la natura: gli IVG operano tradizionalmente nell'ambito delle vendite forzate, non dell'esecuzione per rilascio. Andrebbe definito il loro inquadramento rispetto alle norme sull'esecuzione degli artt. 605 e seguenti c.p.c. e sui compiti già normati in materia di custodia e vendita.

Un principio resterebbe in ogni caso fermo: tempi più rapidi non significano automatismi. Le garanzie del contraddittorio restano un limite invalicabile di qualunque procedura.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario, l'eventuale riforma potrebbe ridurre i tempi di rientro nel possesso, soprattutto nei casi di finita locazione. Per il conduttore, la compressione dei termini di sanatoria renderebbe più stretti i margini per regolarizzare la posizione.

Nessuno di questi effetti, però, è oggi operativo. Le decisioni assunte sulla base di un testo non ancora approvato espongono a errori, perché il contenuto definitivo potrebbe risultare diverso.

Cosa fare in concreto

• Conservare in modo ordinato ricevute di pagamento, comunicazioni e copie del contratto: la documentazione resta decisiva in ogni procedura.
• Verificare le scadenze contrattuali in essere e i termini di disdetta secondo le regole vigenti.
• Monitorare l'iter parlamentare del provvedimento prima di assumere come acquisita qualunque novità.
• Distinguere, in ogni valutazione, tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione: il regime applicabile è diverso.

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