Locazione: quante volte si rinnova tacitamente?

Il caso: un contratto che non si chiude da solo

È diffusa la convinzione che, alla scadenza del contratto, il rapporto di locazione cessi automaticamente. Non è così. La disciplina delle locazioni abitative è costruita per garantire stabilità al conduttore: se nessuna delle parti interviene con una disdetta formale, il contratto prosegue. E può proseguire più volte.

La domanda ricorrente è quindi: quante volte può rinnovarsi tacitamente un contratto di locazione? La risposta richiede di distinguere le diverse fasi temporali del rapporto.

Inquadramento normativo

Il riferimento è la legge 9 dicembre 1998, n. 431. L'art. 2 disciplina il contratto a canone libero, che ha durata minima di quattro anni e si rinnova per altri quattro alla prima scadenza, salvo che il locatore comunichi la disdetta nei casi tassativi previsti dalla legge (ad esempio necessità abitativa propria o di un familiare). Si parla comunemente del modello "4+4".

L'art. 3 elenca proprio le ipotesi in cui il locatore può negare il primo rinnovo. Fuori da quelle ipotesi, il primo rinnovo quadriennale è sostanzialmente automatico.

Il nodo si pone alla seconda scadenza, cioè dopo gli otto anni complessivi. Qui occorre essere precisi. L'orientamento prevalente ritiene che, in mancanza di disdetta, il contratto si rinnovi tacitamente per un ulteriore quadriennio, ripetendo il ciclo. Esiste però una tesi minoritaria e dibattuta secondo cui, alla seconda scadenza, troverebbe applicazione la rinnovazione tacita di diritto comune ex art. 1597 c.c.

Quest'ultima norma regola la rinnovazione tacita della locazione quando il conduttore continua a godere dell'immobile e ciò viene tollerato dal locatore: la durata della rinnovazione non è libera, ma è determinata per rinvio all'art. 1574 c.c. Si tratta, lo ripetiamo, di un'impostazione non maggioritaria: in concreto, l'ipotesi più sicura per le parti resta quella del rinnovo quadriennale, che può così ripetersi più volte nel tempo.

In entrambe le ricostruzioni, il punto pratico non cambia: senza una disdetta valida e tempestiva, il rapporto continua.

Il nodo pratico: la disdetta

Il meccanismo della rinnovazione tacita si interrompe solo con una comunicazione formale. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo soltanto nelle ipotesi dell'art. 3 e con un preavviso di almeno sei mesi. Alla seconda scadenza, invece, ciascuna parte può comunicare la disdetta liberamente, sempre con preavviso semestrale.

Il conduttore, dal canto suo, può recedere per gravi motivi in qualsiasi momento, con preavviso di sei mesi, se previsto dal contratto o nei limiti di legge.

L'errore più frequente è non formalizzare la volontà di non rinnovare o farlo senza prova della data. Una comunicazione tardiva o non tracciabile lascia il contratto in vita per un nuovo ciclo.

Implicazioni pratiche

Per il locatore. Se intende rientrare in possesso dell'immobile, deve agire con largo anticipo. Lasciar decorrere i termini significa restare vincolato per ulteriori anni.

Per il conduttore. La rinnovazione automatica è una tutela, ma non va data per scontata: se il locatore notifica disdetta valida alla seconda scadenza, il rapporto cessa.

Due avvertenze sulla validità del contratto. La forma scritta è richiesta dall'art. 1, comma 4, L. 431/1998. La registrazione, invece, è condizione di validità in forza dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004 (Finanziaria 2005): la mancata registrazione determina nullità del contratto. Sono profili distinti da non confondere con le altre ipotesi elencate dalla legge in tema di patti contrari, sanzionate dall'art. 13 L. 431/1998.

Cosa fare in concreto

• Verificate la data esatta delle scadenze (prima e seconda) calcolando i quattro più quattro anni dalla decorrenza indicata in contratto.
• Inviate la disdetta in forma tracciabile, con PEC o raccomandata A/R, conservando la prova della data di ricezione: è l'elemento decisivo in caso di contestazione.
• Rispettate il preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza utile; un giorno di ritardo può comportare un nuovo rinnovo.
• Il locatore verifichi la sussistenza di un'ipotesi ex art. 3 se vuole negare il primo rinnovo: fuori da quei casi, la disdetta alla prima scadenza è inefficace.
• Controllate registrazione e forma scritta del contratto: sono presupposti di validità e incidono sulla possibilità di far valere i propri diritti.

Sintesi: contratto libero, concordato e transitorio

Le regole sopra riguardano il canone libero "4+4". Diverso è il contratto a canone concordato "3+2" (tre anni più due), così come il contratto transitorio, soggetto a durata e presupposti propri. Prima di muoversi, è quindi essenziale individuare con esattezza la tipologia contrattuale sottoscritta, perché da essa dipendono termini, rinnovi e modalità di disdetta.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.