Rinnovo tacito della locazione e APE scaduto: obblighi e sanzioni

Il contesto

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che certifica l'efficienza energetica di un immobile. Ha una validità di dieci anni, ma decade prima se l'edificio subisce interventi che ne modificano la prestazione energetica.

Nelle locazioni il problema emerge spesso con il rinnovo tacito, cioè la prosecuzione automatica del contratto alla scadenza in assenza di disdetta. In quel momento l'APE allegato all'origine può essere scaduto da tempo. Ci si chiede allora se il rinnovo imponga di aggiornarlo e quali rischi corra chi non lo fa.

Inquadramento normativo

La disciplina è contenuta nell'art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, che ha recepito la normativa europea sul rendimento energetico in edilizia. La norma impone l'obbligo di dotare l'immobile di APE in vigore nei casi di vendita e di nuova locazione, oltre all'obbligo di allegazione del certificato al contratto e di consegna al conduttore.

Il punto giuridicamente delicato riguarda la qualificazione del rinnovo tacito. Il legislatore parla di "nuovo contratto" di locazione. Il rinnovo tacito non genera, tecnicamente, un contratto nuovo: prosegue il rapporto già in essere alle medesime condizioni. Su questa base, parte della prassi ritiene che l'obbligo di aggiornamento dell'APE non scatti automaticamente alla data del rinnovo.

Tuttavia la prudenza impone una lettura più cautelativa. L'APE scaduto non certifica più alcunché: documenta una prestazione energetica non più attuale. Un certificato non valido equivale, sul piano sostanziale, all'assenza di certificato. E l'assenza di APE valido nei rapporti che lo richiedono espone alle sanzioni dell'art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005, applicate sotto la vigilanza del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica.

Le sanzioni

La violazione degli obblighi sull'APE comporta sanzioni amministrative pecuniarie. Per la locazione la cornice edittale va, in linea generale, da 300 a 1.800 euro a carico del soggetto obbligato, di norma il locatore.

È utile chiarire un aspetto spesso frainteso: la mancanza o l'invalidità dell'APE non determina la nullità del contratto di locazione. Il rapporto resta valido ed efficace. La conseguenza è esclusivamente sanzionatoria sul piano amministrativo. Resta ferma, sul versante civilistico, la responsabilità verso il conduttore per le informazioni energetiche non veritiere o non aggiornate.

Implicazioni pratiche

Per il locatore il messaggio è chiaro: confidare sulla natura non "nuova" del rinnovo tacito è una scelta rischiosa. In caso di controllo, sostenere che il certificato scaduto fosse sufficiente significa esporsi a contestazioni difficili da neutralizzare.

Per il conduttore l'APE non è un dettaglio burocratico. Indica i consumi attesi dell'immobile e incide su voci di spesa rilevanti. Ricevere un attestato aggiornato consente una valutazione consapevole del rapporto.

Va inoltre considerato che l'aggiornamento dell'APE può rendere evidenti interventi sull'immobile non comunicati o classi energetiche peggiorate, con possibili riflessi sulla rinegoziazione del canone.

Cosa fare in concreto

• Verificate la data di emissione dell'APE prima di ogni scadenza contrattuale: se mancano meno di dodici mesi alla decadenza, programmate per tempo l'aggiornamento.
• Aggiornate l'attestato in occasione del rinnovo tacito, anche quando non sia pacificamente obbligatorio: è la scelta che riduce l'esposizione sanzionatoria.
• Conservate la prova della consegna del nuovo APE al conduttore, con allegazione documentale o comunicazione tracciabile.
• Rivolgetevi a un tecnico abilitato per la redazione del certificato e segnalategli eventuali interventi edilizi che possano averne alterato la validità.
• Coordinate l'aggiornamento con la revisione del contratto, valutando se i nuovi dati energetici incidano su canone o ripartizione delle spese.

Consigliamo, in presenza di rinnovi reiterati e di immobili meno recenti, una verifica periodica della documentazione energetica, da inserire stabilmente tra i controlli ordinari sul patrimonio locato.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.