Rinnovo tacito della locazione e APE scaduto: cosa rischia il locatore

Il caso

Un contratto di locazione abitativo si rinnova spesso in modo automatico: alla scadenza, in assenza di disdetta, il rapporto prosegue per un nuovo periodo. È il cosiddetto rinnovo tacito. Molti locatori ritengono che, trattandosi della prosecuzione di un contratto già in essere, nulla cambi sul piano degli adempimenti documentali.

Non è così per l'attestato di prestazione energetica (APE), il documento che certifica la classe energetica dell'immobile. L'APE ha una durata massima di dieci anni e va aggiornato in caso di interventi che ne modifichino la prestazione. Quando il rinnovo tacito interviene su un APE già scaduto, il locatore può trovarsi esposto a contestazioni.

Inquadramento normativo

La disciplina di riferimento è l'art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, che impone l'obbligo di dotazione e di consegna dell'APE nei contratti di locazione. La norma prevede che, all'atto della stipula, il conduttore riceva copia dell'attestato e che il contratto contenga una clausola con cui dà atto di averne ricevuto le informazioni e la documentazione.

Il punto controverso riguarda il rinnovo tacito. Sul piano formale, la prosecuzione automatica non costituisce una nuova stipula in senso stretto. Tuttavia, l'orientamento prudente — confortato dalla finalità informativa della norma — è che l'obbligo di dotazione di un APE valido permanga per l'intera durata del rapporto, comprese le proroghe. Un attestato scaduto non assolve la funzione che la legge gli attribuisce.

Le sanzioni previste dallo stesso art. 6 sono di natura amministrativa pecuniaria e colpiscono in particolare il locatore inadempiente. La vigilanza sull'applicazione della disciplina energetica fa capo, a livello centrale, al Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica, mentre l'accertamento concreto è demandato alle autorità competenti sul territorio.

Implicazioni pratiche

Per il locatore, l'aspetto più rilevante è che la scadenza dell'APE non è sanata dal solo fatto che il contratto prosegua per inerzia. La responsabilità sanzionatoria resta in capo a chi concede l'immobile in locazione, non al conduttore.

Va chiarito un punto spesso frainteso: l'assenza o la scadenza dell'APE non rende nullo il contratto. La giurisprudenza ha escluso conseguenze sulla validità del rapporto locatizio. Il profilo è quindi di tipo sanzionatorio-amministrativo, non civilistico. Il contratto resta efficace e il canone è dovuto.

Resta però un rischio reputazionale e relazionale: un conduttore informato può contestare la mancata consegna di documentazione valida, alimentando frizioni che è preferibile prevenire. Un APE aggiornato è anche elemento di trasparenza sui consumi attesi dell'immobile.

È utile distinguere l'APE meramente scaduto per decorso del tempo dall'APE non più rappresentativo per effetto di lavori — ad esempio una nuova caldaia, infissi sostituiti o un cappotto termico. In questo secondo caso l'aggiornamento è imposto dalla modifica della prestazione, a prescindere dalla data di emissione.

Cosa fare in concreto

• Verificate la data di emissione dell'APE: se sono trascorsi dieci anni o più, l'attestato è scaduto e va rifatto prima del rinnovo.
• Controllate se sono stati eseguiti interventi sull'immobile che incidono sulla prestazione energetica e, in caso affermativo, fate aggiornare il certificato anche se non sono passati dieci anni.
• Incaricate un tecnico abilitato (certificatore energetico) per il rilascio del nuovo APE prima della scadenza contrattuale.
• Consegnate copia dell'attestato aggiornato al conduttore e conservate prova della consegna, ad esempio con ricevuta scritta o scambio via PEC.
• Inserite, in caso di rinnovo formalizzato, una clausola che dia atto della consegna dell'APE valido.

In sintesi

Il rinnovo tacito non congela gli obblighi energetici: un APE scaduto espone il locatore a sanzioni, pur senza intaccare la validità del contratto. La via più sicura è aggiornare il certificato per tempo e documentare la consegna al conduttore.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.