Scale e portico tra due edifici vicini: quando sono beni condominiali

Il caso

Due fabbricati adiacenti, autonomi tra loro, condividono alcune strutture: una scala e un portico posti tra i due edifici. Uno dei proprietari sostiene che quei beni gli appartengano in via esclusiva, richiamando le risultanze catastali che li assegnano alla sua unità. La controparte contesta, invocando la natura condominiale delle strutture.

La questione arriva in Cassazione, che affronta un tema tutt'altro che teorico: quando un bene serve più unità immobiliari, chi ne è proprietario? E i dati del catasto sono decisivi?

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1117 del codice civile, che elenca le parti dell'edificio presunte comuni ai condomini: tra queste, le scale, gli androni, i portici e in generale le strutture destinate all'uso comune.

Si tratta di una presunzione di condominialità: la legge presume che questi beni appartengano a tutti i condomini, salvo che un titolo (l'atto di acquisto, il regolamento contrattuale, l'atto di divisione originario) disponga diversamente. In pratica, chi afferma la proprietà esclusiva deve dimostrarla con un titolo idoneo; non basta contestare la comunione.

La Cassazione compie qui due passaggi rilevanti. Primo: la presunzione dell'art. 1117 può operare anche tra edifici distinti e autonomi, quando un bene svolge una funzione di servizio comune a entrambi. Non serve, cioè, un unico corpo di fabbrica: conta la destinazione oggettiva del bene al servizio delle diverse proprietà. Si parla in questi casi di condominio parziale o di comunione tra fabbricati.

Secondo passaggio: i dati catastali non hanno valore decisivo. Il catasto ha finalità essenzialmente fiscali e di identificazione degli immobili; non è una prova della proprietà. L'attribuzione catastale di un bene a una sola unità non supera, da sola, la presunzione di comunione. Per escludere la condominialità occorre un titolo originario che lo faccia in modo espresso.

Implicazioni pratiche

Per chi possiede immobili in fabbricati contigui, la pronuncia sposta l'attenzione dai documenti catastali agli atti di provenienza.

Se scale, portici o altri passaggi collegano due edifici e ne servono le rispettive unità, la loro proprietà esclusiva non può essere data per scontata solo perché il catasto li assegna a uno dei proprietari. Chi vuole rivendicarli deve trovare, negli atti originari, una clausola che escluda espressamente la comunione.

Al contrario, chi sostiene la natura condominiale del bene si trova in posizione più favorevole: la presunzione gioca a suo vantaggio e l'onere di provare il contrario ricade sull'altra parte.

La questione ha ricadute concrete su ripartizione delle spese di manutenzione, uso e possibilità di intervenire sul bene. Un portico condominiale, ad esempio, comporta costi condivisi e limiti alla modifica unilaterale.

Delicata anche la posizione del custode giudiziario, quando il bene è oggetto di procedura esecutiva: la corretta qualificazione del bene incide sull'estensione della vendita e sui diritti dei terzi.

Cosa fare in concreto

• Recuperate il titolo originario. Prima di ogni valutazione, procuratevi l'atto di acquisto e, se esiste, l'atto di divisione o il regolamento contrattuale del fabbricato. È lì che si trova la risposta, non nella visura catastale.

• Non fatevi guidare dal catasto. Trattatelo come un dato indicativo, utile all'identificazione, ma non come prova della proprietà.

• Verificate la funzione del bene. Chiedetevi se scala o portico servono effettivamente entrambi gli edifici: la destinazione oggettiva è l'elemento centrale della valutazione.

• Documentate l'uso storico. Fotografie, corrispondenza e testimonianze sull'utilizzo condiviso possono rafforzare la posizione in caso di contenzioso.

• Consigliamo un esame preventivo dei titoli prima di avviare lavori, contestare spese o procedere a compravendite che coinvolgano questi beni.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.