Servitù a carico del condominio: serve l'unanimità, non la maggioranza

Il caso

Un'assemblea condominiale aveva deliberato, con il voto della maggioranza, la costituzione di una servitù a favore di un ristorante confinante, gravando su parti comuni dell'edificio. Una condòmina dissenziente ha impugnato la delibera. Il Tribunale di Firenze le ha dato ragione, dichiarando la decisione nulla.

La servitù è un peso imposto su un fondo (quello servente) a vantaggio di un altro fondo (quello dominante): ad esempio un diritto di passaggio, di appoggio o di veduta. Costituirla significa creare un diritto reale che comprime in modo permanente la proprietà. Non è una semplice regola di gestione: è una modifica strutturale del rapporto tra i beni.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è la distinzione tra i poteri dell'assemblea e i diritti dei singoli. L'art. 1135 cod. civ. elenca le attribuzioni assembleari, che riguardano la gestione e l'amministrazione delle cose comuni: nomina dell'amministratore, approvazione delle spese, opere di manutenzione. Sono decisioni che si prendono a maggioranza proprio perché attengono all'uso e alla conservazione del bene, non alla sua titolarità.

Diverso è il caso in cui la delibera incida sui diritti reali. Qui soccorre l'art. 1108, comma 3, cod. civ., richiamato in materia condominiale: gli atti di alienazione dei beni comuni e la costituzione di diritti reali sugli stessi richiedono il consenso di tutti i partecipanti. La costituzione di una servitù rientra a pieno titolo in questa categoria. Non è un atto di gestione, ma di disposizione: sottrae in via definitiva una porzione delle facoltà proprietarie.

L'art. 1139 cod. civ. completa il quadro rinviando, per quanto non previsto, alle norme sulla comunione. Ne deriva che la maggioranza assembleare non ha il potere di disporre dei diritti dei singoli condòmini senza il loro assenso. Una delibera che lo pretenda è affetta da nullità, non da semplice annullabilità: vizio più grave, che può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse e senza i termini di decadenza previsti per l'impugnazione.

Implicazioni pratiche

Per chi vive o amministra un condominio la distinzione è decisiva. Se la delibera è annullabile, va impugnata entro trenta giorni; se è nulla, come in questo caso, la sua inefficacia può essere accertata in ogni tempo. Il condòmino che scopra tardivamente una servitù costituita a maggioranza non perde quindi la possibilità di reagire.

Sul fronte opposto, chi confida in una servitù così costituita — pensiamo al titolare del ristorante che voleva un passaggio o un appoggio sulle parti comuni — si trova con un titolo privo di effetti. L'accordo non regge, con tutte le conseguenze sugli investimenti fatti sulla base di quella delibera.

Anche l'amministratore ha un ruolo: portare in assemblea, come deliberabile a maggioranza, una decisione che richiede l'unanimità espone il condominio a contenzioso e può incidere sulla sua responsabilità.

Cosa fare in concreto

• Verificate la natura della decisione prima di votare: se l'atto costituisce, modifica o estingue un diritto reale (servitù, uso, comodato di lunga durata), serve l'unanimità, non la maggioranza.
• Fate risultare a verbale il consenso di ciascun condòmino quando la delibera incide sui diritti reali: la sottoscrizione o l'assenso espresso di tutti è la prova che regge in giudizio.
• Non confidate nei termini di decadenza per sanare una servitù costituita a maggioranza: la nullità non si consolida col tempo.
• Se siete condòmini dissenzienti, fate mettere a verbale il vostro voto contrario e valutate l'accertamento della nullità, che non richiede l'impugnazione nei trenta giorni.
• Consigliamo di formalizzare la servitù con atto notarile sottoscritto da tutti i proprietari e trascritto, l'unico strumento idoneo a costituire validamente il diritto.

Conclusione

La sentenza fiorentina non introduce una novità dirompente, ma ricorda un confine che nella pratica assembleare viene spesso oltrepassato. L'assemblea gestisce le cose comuni; non dispone dei diritti dei singoli. Sui diritti reali il potere resta ai proprietari, tutti insieme.

*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*