Servitù a carico del condominio: serve l'unanimità, non la maggioranza

Il caso

Un condominio approva a maggioranza la costituzione di una servitù a favore di un immobile a uso ristorante, gravante sulle parti comuni. Una condòmina dissente e impugna. Il nodo giuridico è netto: la maggioranza assembleare basta a far nascere un peso permanente sulla proprietà comune, oppure occorre l'unanimità?

Inquadramento normativo

L'assemblea è organo di gestione, non di disposizione. L'art. 1135 cod. civ. le attribuisce competenze di amministrazione ordinaria e straordinaria delle cose comuni: manutenzioni, opere, riparto delle spese. Non le riconosce il potere di incidere sul contenuto dei diritti reali dei singoli.

La costituzione di una servitù è, invece, un atto dispositivo. Grava stabilmente un fondo (qui, le parti comuni) a vantaggio di un altro. L'art. 1108, comma 3, cod. civ., dettato in tema di comunione ma richiamabile in ambito condominiale tramite l'art. 1139 cod. civ., richiede il consenso di tutti i partecipanti per gli atti che eccedono la gestione e comprimono i diritti reali. In assenza dell'unanimità, l'assemblea esorbita dalle proprie attribuzioni.

Nullità o annullabilità?

La qualificazione del vizio non è pacifica. Un orientamento riconduce a nullità la delibera che dispone dei diritti reali dei condòmini senza il loro consenso, trattandola come priva di oggetto lecito o adottata fuori dai poteri dell'assemblea. Le Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021) hanno però fissato criteri più selettivi per distinguere i due vizi: sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o incidenti su diritti individuali sulle cose comuni; sono invece annullabili quelle affette da vizi procedurali o di competenza meno radicali.

La distinzione non è teorica. La delibera nulla può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo. La delibera annullabile va impugnata entro trenta giorni dall'adozione (per i presenti dissenzienti) o dalla comunicazione (per gli assenti), a pena di decadenza: lo prevede l'art. 1137 cod. civ. Individuare correttamente il vizio determina, quindi, se e quando si è ancora in tempo per reagire.

Perché la distinzione conta

Una servitù è un vincolo destinato a durare e a trasferirsi con l'immobile. Alcuni esempi concreti chiariscono la posta in gioco:

• un passaggio carraio che attraversa il cortile comune per servire un'attività commerciale;
• una veduta aperta a favore di un'unità che comprime la riservatezza degli altri;
• uno scarico o una condotta che grava permanentemente sul suolo o sui muri comuni.

In tutti questi casi il singolo condòmino subisce una limitazione stabile del proprio diritto. È la ragione per cui l'ordinamento pretende il consenso di ciascuno: nessuno può vedersi imporre a maggioranza un peso perpetuo sulla cosa comune di cui è comproprietario.

Implicazioni pratiche

Per il condominio significa che qualsiasi progetto di servitù—a favore di un condòmino, di un terzo o di un'attività confinante—non passa dal voto assembleare, per quanto ampio. Serve un atto negoziale sottoscritto da tutti i comproprietari, con le forme richieste per gli atti sui diritti reali immobiliari.

Per il condòmino dissenziente significa che una delibera del genere è aggredibile, ma la strada e i tempi dipendono dalla natura del vizio. Confondere nullità e annullabilità può costare la decadenza dall'impugnazione.

Cosa fare in concreto

• Distinguere fin dall'ordine del giorno gli atti di gestione dagli atti dispositivi sui diritti reali: solo i primi rientrano nella competenza assembleare.
• Per costituire una servitù sulle parti comuni, predisporre un atto sottoscritto da tutti i comproprietari, nelle forme di legge, e non affidarsi al voto a maggioranza.
• Far verbalizzare in modo puntuale il proprio dissenso in assemblea, con indicazione delle ragioni.
• Valutare tempestivamente la natura del vizio, tenendo presente il termine di trenta giorni dell'art. 1137 cod. civ. per le sole delibere annullabili.
• Conservare convocazione, verbale e documentazione dei diritti reali coinvolti, utili in caso di contestazione.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.

*Nota di redazione: gli estremi della pronuncia di merito citata dalla fonte (Trib. Firenze) sono in corso di verifica; il presente contributo espone i principi generali applicabili a prescindere dalla singola sentenza.*