Sfratti e sgomberi: cosa prevede il disegno di legge di riforma
Circola un disegno di legge che interverrebbe sulle procedure di sfratto, con un'ingiunzione di rilascio per finita locazione, termini di grazia dimezzati e delega dell'esecuzione agli istituti vendite giudiziarie. È bene chiarire subito: si tratta di una proposta, non ancora legge. Qui distinguiamo il diritto vigente dalle ipotesi di riforma e indichiamo cosa fare in concreto.
Avvertenza preliminare
Il provvedimento richiamato dalle cronache (indicato come "DDL 1896/2026") è un disegno di legge. Non risulta a oggi approvato né in vigore. Le novità descritte di seguito non sono diritto vigente: sono ipotesi di riforma il cui contenuto, numerazione e portata non sono allo stato pienamente verificabili. Per questa ragione le tratteremo al condizionale e con espressa cautela. Fino all'eventuale entrata in vigore, restano applicabili le regole attuali.
Il diritto vigente
Le procedure di sfratto sono oggi disciplinate dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile (procedimento per convalida di sfratto). Il legislatore distingue due ipotesi principali:
- Sfratto per morosità: il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori (artt. 658 ss. c.p.c.).
- Licenza o sfratto per finita locazione: il contratto è giunto a scadenza e il proprietario chiede il rilascio (art. 657 c.p.c.).
Nel solo caso di morosità, il giudice può concedere al conduttore un termine di grazia per sanare il debito, ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392/1978. È un meccanismo che mira a evitare lo sfratto quando il conduttore paga quanto dovuto entro il termine fissato (formulazione e limiti applicativi da verificare nel testo aggiornato della norma).
L'esecuzione del rilascio, oggi, è affidata all'ufficiale giudiziario, che procede con l'eventuale assistenza della forza pubblica.
Diritto vigente e proposta a confronto
Per evitare equivoci, ecco la distinzione essenziale.
| Profilo | Diritto vigente | Proposta di riforma (al condizionale) |
|---|---|---|
| Strumento per finita locazione | Convalida di sfratto (artt. 657 ss. c.p.c.) | Ingiunzione di rilascio |
| Termine di grazia (morosità) | Art. 55 L. 392/1978 | Dimezzamento del termine |
| Esecuzione del rilascio | Ufficiale giudiziario | Delega agli istituti vendite giudiziarie (IVG) |
Cosa prevederebbe la riforma
Su queste regole interviene ora una proposta di riforma. Secondo quanto riportato, il testo introdurrebbe:
Un'ingiunzione di rilascio per la finita locazione. Secondo l'impostazione del disegno di legge, ispirata alla logica del procedimento monitorio, il proprietario otterrebbe un titolo per il rilascio con una procedura più rapida. Si tratta, allo stato, di una ricostruzione interpretativa: la struttura esatta del procedimento andrà letta nel testo definitivo.
Il dimezzamento del termine di grazia previsto per la morosità.
La delega dell'esecuzione agli istituti vendite giudiziarie, in luogo o ad affiancamento dell'attività dell'ufficiale giudiziario.
Alcune criticità da osservare
Le novità ipotizzate sollevano questioni che meritano attenzione, qualora il testo fosse confermato.
La prima riguarda la tensione tra celerità e diritto di difesa. Un'ingiunzione sommaria di rilascio accelera la posizione del proprietario, ma impone di verificare come sia garantito il contraddittorio del conduttore, ossia la possibilità effettiva di opporsi e far valere le proprie ragioni.
La seconda concerne il termine di grazia. La sua compressione tocca uno strumento di tutela del conduttore in difficoltà economica: andrà valutata la proporzionalità della misura e la sua coerenza con i principi costituzionali in materia di abitazione e difesa.
La terza riguarda la natura della delega agli IVG. Trasferire l'esecuzione del rilascio a soggetti diversi dall'ufficiale giudiziario impone di chiarire poteri, responsabilità e modalità operative, soprattutto nelle situazioni più delicate.
Resta infine aperto il tema della disciplina transitoria: come verrebbero trattate le procedure già pendenti al momento dell'eventuale entrata in vigore. È un profilo decisivo, che di norma il legislatore regola in modo espresso.
Implicazioni pratiche
Per il proprietario immobiliare, una riforma in questo senso prometterebbe tempi di rilascio più rapidi, ma il vantaggio resta condizionato all'approvazione del testo e alla sua formulazione definitiva.
Per il conduttore, l'effetto principale sarebbe una riduzione dei margini di reazione, in particolare sul fronte della sanatoria della morosità.
Per avvocati e operatori, cambierebbero strategie processuali e tempistiche, con la necessità di seguire l'iter parlamentare e l'eventuale regime transitorio.
Cosa fare in concreto
- Non modificate strategie o contratti sulla base di regole non ancora in vigore: oggi valgono gli artt. 657 ss. c.p.c. e l'art. 55 L. 392/1978.
- Monitorate l'iter parlamentare del disegno di legge e attendete il testo definitivo prima di assumere decisioni.
- Verificate lo stato delle procedure pendenti e annotate le scadenze: l'eventuale disciplina transitoria sarà determinante.
- Documentate con cura morosità, comunicazioni e diffide: la solidità della posizione dipende dalle prove, a prescindere dalla riforma.
- Consigliamo di richiedere una valutazione professionale prima di avviare o opporsi a uno sfratto, calibrata sul caso concreto.
Disclaimer
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