Sfratto dell'inquilino del locale condominiale: serve l'assemblea?
Il condominio possiede spesso locali comuni concessi in locazione: portinerie dismesse, magazzini, spazi commerciali. Quando l'inquilino non paga, chi decide lo sfratto? Il Tribunale di Palermo (sentenza 3708/2025) chiarisce che l'amministratore può agire da solo, senza attendere una delibera dell'assemblea. Una precisazione che incide sui tempi di tutela del credito condominiale.
Il caso
Un condominio concede in locazione un locale di proprietà comune. L'inquilino smette di pagare i canoni. L'amministratore avvia la procedura di sfratto per morosità. La difesa dell'inquilino eccepisce un vizio: manca la preventiva delibera dell'assemblea che autorizzi l'azione.
La questione non è marginale. Se l'amministratore avesse davvero bisogno del via libera assembleare, ogni azione di recupero richiederebbe la convocazione dei condòmini, con allungamento dei tempi e rischio di paralisi in caso di quorum non raggiunto.
Inquadramento normativo
Il perimetro dei poteri dell'amministratore è fissato dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile.
L'art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell'amministratore, tra cui la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese occorrenti per la gestione delle parti comuni. La locazione di un locale comune rientra nell'ordinaria amministrazione: la riscossione dei canoni è funzione tipica del mandato gestorio.
L'art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale. Il primo comma stabilisce che l'amministratore rappresenta i partecipanti nei limiti delle attribuzioni dell'art. 1130 o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall'assemblea. Il tradizionale principio è che, entro i limiti delle proprie attribuzioni, l'amministratore può agire in giudizio – attivamente e passivamente – senza necessità di autorizzazione assembleare.
Il Tribunale di Palermo, con la sentenza 3708/2025, ha applicato questo schema allo sfratto per morosità: recuperare i canoni non pagati e liberare l'immobile è attività di gestione delle parti comuni, quindi rientra nei poteri propri dell'amministratore. Non serve una delibera preventiva.
Implicazioni pratiche
Per il condominio – e quindi per i condòmini – la conseguenza è un rafforzamento della tutela del credito. L'amministratore può reagire tempestivamente alla morosità, senza subordinare l'intimazione di sfratto ai tempi (spesso lunghi) della convocazione assembleare.
Per l'inquilino moroso viene meno una possibile linea difensiva: l'eccezione di difetto di legittimazione dell'amministratore, fondata sulla mancanza di delibera, non regge quando l'azione riguarda un locale comune e rientra nell'ordinaria gestione.
Resta però una distinzione importante. Un conto è l'azione di recupero e sfratto, che l'amministratore può promuovere autonomamente. Altro conto sono le scelte di gestione a monte: decidere di concedere in locazione il locale, fissare le condizioni contrattuali, disporre alienazioni o modifiche di destinazione. Questi atti eccedono l'ordinaria amministrazione e richiedono la delibera dell'assemblea.
Inoltre, l'orientamento del Tribunale di Palermo, pur convincente, è una pronuncia di merito: non ha valore vincolante generale. In presenza di regolamenti condominiali che limitino i poteri dell'amministratore o di situazioni di confine, la prudenza suggerisce comunque una copertura assembleare, per evitare contestazioni.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura dell'immobile. Accertate che il locale sia effettivamente parte comune (bene condominiale) e non di proprietà esclusiva di un singolo condòmino: il regime dei poteri cambia radicalmente.
- Controllate il regolamento condominiale. Se prevede clausole che subordinano l'azione giudiziale a delibera, l'amministratore deve rispettarle: l'autonomia di cui all'art. 1131 c.c. può essere ristretta convenzionalmente.
- Documentate la morosità. Prima dell'intimazione di sfratto, raccogliete gli estratti dei canoni scaduti e le eventuali diffide di pagamento: sono la base probatoria dell'azione.
- Valutate la copertura assembleare nei casi dubbi. Se sussistono contrasti tra i condòmini o incertezze sulla qualificazione dell'atto, portate la questione in assemblea prima di agire, per prevenire eccezioni.
- Distinguete gestione ordinaria e straordinaria. Nuove locazioni, rinnovi con condizioni diverse o vendite del locale restano di competenza assembleare: l'autonomia dell'amministratore copre il recupero, non le scelte dispositive sul bene.
Un punto di equilibrio
La pronuncia riafferma un principio di efficienza: l'amministratore è il gestore operativo del condominio e deve poter tutelare il credito comune senza ostacoli procedurali. Ma efficienza non significa arbitrio. Il confine tra ordinaria e straordinaria amministrazione resta il criterio guida per capire quando l'assemblea è indispensabile.
Nella pratica, la maggior parte delle contestazioni nasce proprio dall'incertezza su questo confine. Un'analisi preventiva della fattispecie evita di investire tempo e risorse in un'azione poi paralizzata da un'eccezione di legittimazione.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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