Vietare gli affitti brevi in condominio: cosa dice la legge

Il punto di partenza: la proprietà non si comprime a maggioranza

Il proprietario di un appartamento può, in linea di principio, destinarlo alla locazione turistica. La facoltà di godere e disporre del bene è tutelata dall'articolo 832 del Codice civile. Per questo un divieto generalizzato di affitti brevi non può nascere da una semplice delibera assembleare, nemmeno se votata all'unanimità dei presenti.

La ragione è tecnica: l'assemblea può disciplinare l'uso delle parti comuni, non incidere sui diritti che ciascun condomino ha sulla propria unità immobiliare. Un limite che tocca la destinazione del singolo appartamento richiede uno strumento diverso.

Inquadramento normativo: regolamento contrattuale e Codice CIN

Lo strumento idoneo è il regolamento condominiale di natura contrattuale: quello accettato da tutti i proprietari, di regola al momento dell'acquisto, e richiamato negli atti di compravendita. Solo questo tipo di regolamento può introdurre limiti all'uso delle proprietà esclusive, compreso il divieto di destinarle a locazione turistica o a strutture ricettive.

Un regolamento approvato a maggioranza (regolamento "assembleare") non basta: non può comprimere il diritto di proprietà del singolo.

Sul piano della disciplina di settore, gli affitti brevi sono regolati dal Dl 50/2017, convertito nella L 96/2017 (art. 4), che ha definito la locazione turistica fino a 30 giorni e introdotto gli obblighi fiscali a carico degli intermediari. La L 178/2020 (art. 1, comma 595) ha fissato la soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale. Il Dl 145/2023 ha poi introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN): un codice che ogni unità destinata a locazione breve deve esporre e indicare negli annunci. Sono obblighi che gravano sul proprietario-locatore, ma non attribuiscono al condominio alcun potere di divieto.

Cosa dice la giurisprudenza recente

La Corte d'appello di Roma (sent. 3419/2025) e il Tribunale di Milano (sent. 4974/2024 e 7128/2021) confermano l'orientamento prevalente: il divieto è efficace solo se contenuto in una clausola chiara e specifica del regolamento contrattuale.

Non basta una formula generica. Una clausola che vieta di destinare gli appartamenti ad "attività rumorose" o a "uso diverso da quello di civile abitazione" non è automaticamente estensibile agli affitti brevi, perché la locazione turistica resta, di norma, un uso abitativo. Per vincolare il proprietario, il regolamento deve nominare esplicitamente la locazione turistica, gli affitti brevi o l'attività ricettiva.

Quando la clausola è specifica, invece, il divieto è opponibile anche al condomino che ha acquistato successivamente, purché il regolamento risulti trascritto o richiamato nel suo atto di acquisto.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario che vuole avviare affitti brevi: prima di firmare contratti o investire in arredi e gestione, occorre verificare il regolamento di condominio e l'atto di acquisto. Un divieto specifico già esistente espone al rischio di azioni inibitorie e richieste di risarcimento.

Per i condomini che subiscono i disagi (viavai, sicurezza, usura delle parti comuni): senza una clausola contrattuale ad hoc, non possono ottenere un divieto a maggioranza. Possono però agire contro comportamenti specifici che violano il regolamento o eccedono la normale tollerabilità.

Per l'amministratore: introdurre un divieto valido richiede la modifica del regolamento contrattuale con il consenso di tutti i proprietari, non una semplice delibera.

Cosa fare in concreto

• Verifica il regolamento contrattuale: controlla se esiste una clausola che vieta espressamente locazioni turistiche o affitti brevi, e se è richiamata nel tuo atto di acquisto.
• Distingui i tipi di regolamento: ricorda che solo quello contrattuale può limitare l'uso della proprietà esclusiva; quello assembleare no.
• Adempi agli obblighi di settore: se locchi, richiedi il CIN, esponilo e indicalo negli annunci, e gestisci correttamente la fiscalità della locazione breve.
• Documenta i disagi: se sei un condomino danneggiato, raccogli prove di immissioni o violazioni concrete prima di qualsiasi iniziativa.
• Valuta la modifica del regolamento con il consenso unanime dei proprietari, se l'obiettivo è introdurre un divieto stabile e opponibile.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.