Smart home in condominio: i limiti della privacy

Il fatto e perché conta

Videocitofoni con registrazione, telecamere wi-fi, campanelli intelligenti: l'installazione di questi dispositivi è ormai diffusa anche negli edifici condominiali. Il problema sorge quando l'angolo di ripresa supera i confini della proprietà privata e intercetta il pianerottolo, l'ingresso del vicino, il cortile o la strada. In questi casi non si tratta più di una scelta libera del singolo: entrano in gioco le regole sulla protezione dei dati personali.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 2, par. 2, lett. c) del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR), che esclude dall'applicazione del Regolamento i trattamenti svolti da una persona fisica per attività "a carattere esclusivamente personale o domestico". È la cosiddetta eccezione domestica.

Questa eccezione, però, ha confini stretti. La Corte di giustizia dell'Unione europea, nella sentenza Ryněš (C-212/13, 11 dicembre 2014), ha chiarito che la videosorveglianza che riprende, anche solo in parte, uno spazio pubblico o comune non rientra nell'attività domestica. In tal caso il titolare del trattamento è soggetto pieno agli obblighi del GDPR.

È qui che va distinta la posizione del condomino privato — che installa un dispositivo per la propria abitazione e ne risponde come titolare del trattamento — da quella del condominio, rappresentato dall'amministratore, quando l'impianto sorveglia le parti comuni. In quest'ultimo caso opera l'art. 1122-ter c.c., che subordina l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni a una delibera assembleare approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Quando il GDPR si applica, la base giuridica più frequente è il legittimo interesse previsto dall'art. 6, par. 1, lett. f). Il suo utilizzo non è automatico: richiede un test di bilanciamento articolato in tre passaggi — verificare la sussistenza di una finalità legittima (es. sicurezza), la necessità del trattamento (assenza di mezzi meno invasivi) e la prevalenza dell'interesse del titolare sui diritti e le libertà degli interessati, cioè i vicini.

Implicazioni pratiche

Per chi installa una telecamera privata, il messaggio è chiaro: se l'obiettivo inquadra spazi non esclusivi, scattano gli obblighi del GDPR. Tra questi, la limitazione delle riprese al solo perimetro necessario, l'informativa visibile (cartello) e la corretta gestione dei tempi di conservazione delle immagini.

Sugli orientamenti del Garante per la protezione dei dati personali relativi alle riprese di spazi comuni, la conservazione delle immagini è di norma contenuta entro un arco breve (indicativamente 24-48 ore, salvo specifiche esigenze documentabili — il riferimento va verificato sulla fonte ufficiale di volta in volta applicabile).

Va inoltre considerato, con cautela e solo a titolo di ipotesi, che riprese invasive della vita privata altrui possono in astratto rilevare anche sul piano penale ai sensi dell'art. 615-bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata). Si tratta di una fattispecie configurabile soltanto in presenza di precisi presupposti, da valutare caso per caso.

Cosa fare in concreto

1. Delimitate l'angolo di ripresa. Orientate la telecamera esclusivamente verso la propria porta o proprietà; evitate di inquadrare pianerottoli, cortili o ingressi altrui.
2. Esponete l'informativa. Affiggete un cartello visibile che segnali la presenza della videosorveglianza prima dell'area ripresa.
3. Limitate la conservazione. Impostate la cancellazione automatica delle registrazioni entro tempi brevi, coerenti con gli orientamenti del Garante.
4. Per le parti comuni, passate dall'assemblea. Gli impianti che sorvegliano spazi condominiali richiedono delibera ex art. 1122-ter c.c. con la maggioranza prevista.
5. Verificate la base giuridica. Prima dell'installazione è opportuno accertare l'effettivo campo di ripresa e valutare il bilanciamento tra esigenze di sicurezza e diritti dei vicini, conservando traccia delle valutazioni svolte.

---

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.