Una società può fare l'amministratore di condominio?

Il quadro: cosa dice la legge

L'amministratore di condominio non deve necessariamente essere una persona fisica. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), prevede espressamente che l'incarico possa essere svolto anche da società.

La norma stabilisce i requisiti per accedere alla funzione: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi puniti con la reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque. Si richiede inoltre l'assenza di misure di prevenzione, di interdizione o inabilitazione, la mancata annotazione nell'elenco dei protesti cambiari e, sul piano professionale, il possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza di un corso di formazione iniziale con aggiornamento periodico.

Come si applicano i requisiti a una società

Il punto centrale è che una società non ha "onorabilità" o "titolo di studio" in quanto tale. Per questo l'art. 71-bis, ultimo comma, prevede che i requisiti debbano essere posseduti dai soggetti che operano per conto dell'ente.

Nel dettaglio: i requisiti di onorabilità (gli aspetti penali, le misure di prevenzione, i protesti, la capacità di agire) devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni. I requisiti di professionalità (titolo di studio e formazione) devono invece essere posseduti dai soggetti che concretamente curano la gestione condominiale, cioè chi firma i verbali, gestisce la contabilità, tiene i rapporti con i condòmini.

In altre parole: non basta che la società esista e sia regolarmente costituita. Occorre che la persona fisica designata per operare abbia frequentato il corso e disponga del diploma, e che chi ha responsabilità nell'ente sia in regola sul piano dell'onorabilità.

Cosa cambia per il condominio

La conseguenza pratica è rilevante. La giurisprudenza considera la mancanza dei requisiti causa di nullità della nomina. Una nomina nulla non produce effetti: l'incarico è come se non fosse mai stato conferito.

Questo espone il condominio a una serie di rischi concreti. Gli atti di gestione compiuti dalla società priva dei requisiti possono essere contestati. Le delibere assembleari fondate su quella nomina diventano impugnabili. I contratti stipulati con fornitori e terzi possono presentare profili di inefficacia. Anche la riscossione delle quote e l'eventuale azione di recupero dei crediti condominiali ne risentono, perché manca un amministratore legittimamente in carica.

Si aggiunga che l'amministratore non in regola non può rilasciare validamente le certificazioni e gli adempimenti che la legge gli impone, dalla tenuta del registro di anagrafe condominiale alla gestione del conto corrente intestato al condominio.

Verificare prima, non dopo

L'errore più frequente è dare per scontato che una società strutturata sia automaticamente in regola. Non è così. La verifica va fatta a monte, sui soggetti che operano, e ripetuta nel tempo, perché la formazione richiede aggiornamenti periodici.

Cosa fare in concreto

• Richiedete una dichiarazione formale alla società sul possesso dei requisiti, indicando il nominativo della persona fisica designata a curare l'amministrazione.
• Verificate il titolo di studio e gli attestati di formazione di chi opera materialmente, non solo l'esistenza giuridica della società.
• Controllate la posizione dei soci responsabili e degli amministratori rispetto ai requisiti di onorabilità prima del voto in assemblea.
• Inserite a verbale la designazione del soggetto operativo e l'avvenuta verifica, così da rendere tracciabile il controllo.
• Riesaminate periodicamente la posizione, in particolare l'aggiornamento formativo, in occasione del rinnovo dell'incarico.

In caso di dubbi sulla validità di una nomina già in essere o sugli atti già compiuti, consigliamo di far valutare la situazione prima di assumere decisioni in assemblea, per evitare di consolidare vizi che potrebbero essere fatti valere da singoli condòmini.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.