Una società può fare l'amministratore di condominio?
L'amministrazione condominiale può essere affidata anche a una società, non solo a una persona fisica. La legge, però, impone che i requisiti di onorabilità e professionalità siano posseduti da soci, amministratori e dipendenti che svolgono in concreto l'incarico. La forma societaria non deve diventare uno schermo per aggirare i controlli sulla persona che agisce.
Inquadramento normativo
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), elenca i requisiti necessari per ricoprire l'incarico di amministratore. La norma ammette espressamente che l'incarico sia conferito anche a società, sia di persone sia di capitali.
L'ultimo comma dell'art. 71-bis prevede però una clausola di chiusura: quando l'amministratore è una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. È una previsione che impedisce di utilizzare la persona giuridica per eludere i controlli che la legge riferisce alla persona fisica.
I due gruppi di requisiti
La norma distingue due categorie di requisiti.
Requisiti di onorabilità (lettere a-d dell'art. 71-bis): godimento dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri reati non colposi puniti con la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque; non essere interdetti o inabilitati; non risultare annotati nell'elenco dei protesti cambiari.
Requisiti di professionalità (lettere f-g): diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Le modalità e i contenuti dei corsi sono disciplinati dal decreto del Ministero della Giustizia n. 140/2014, che fissa anche la durata minima e l'obbligo di aggiornamento annuale.
La professionalità non è richiesta a chi amministra un condominio in cui è condòmino (cosiddetta amministrazione "da condòmino"): in questo caso restano dovuti i soli requisiti di onorabilità.
Profilo sanzionatorio: una questione aperta
Un punto va trattato con cautela. La conseguenza della nomina di un soggetto privo dei requisiti non è pacifica.
Una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito ragiona in termini di nullità della nomina, valorizzando il carattere imperativo della norma. Altri orientamenti propendono per l'annullabilità della delibera assembleare o, in alternativa, ricostruiscono la carenza come causa di cessazione o di revoca dell'incarico, evitando la radicale invalidità degli atti compiuti.
La distinzione ha ricadute concrete: dalla qualificazione dipende la sorte degli atti gestori posti in essere dall'amministratore irregolare e dei pagamenti disposti dai condòmini. In assenza di un indirizzo consolidato della Cassazione sul punto specifico, è prudente non considerare scontata alcuna delle ricostruzioni.
Implicazioni pratiche
Per i condòmini cambia il modo di valutare l'offerta di una società di amministrazione. Non basta verificare l'esistenza dell'ente: occorre accertare che chi materialmente gestirà il condominio possieda i requisiti di legge.
Il tema della perdita dei requisiti in corso di mandato è altrettanto rilevante. Se un socio illimitatamente responsabile, un amministratore o il dipendente incaricato viene a trovarsi in una condizione che fa venir meno l'onorabilità (ad esempio una condanna sopravvenuta), si pone un problema di cessazione dell'idoneità a proseguire l'incarico. È una circostanza da monitorare per tutta la durata del rapporto, non solo al momento della nomina.
Cosa fare in concreto
- Prima della nomina, richiedere l'indicazione nominativa del soggetto che svolgerà materialmente le funzioni e acquisire l'autocertificazione dei requisiti di onorabilità.
- Verificare il possesso del diploma e l'avvenuta frequenza del corso di formazione iniziale, oltre all'aggiornamento periodico previsto dal DM 140/2014.
- Inserire nel contratto di mandato l'obbligo di comunicazione immediata in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti.
- Conservare la documentazione raccolta, così da poter dimostrare la diligenza dell'assemblea in caso di contestazioni.
- È opportuno verificare la regolarità dell'incarico prima di ratificare atti o disporre pagamenti, data l'incertezza interpretativa sul profilo sanzionatorio.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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