Sostituzione infissi in condominio: serve l'ok dell'assemblea?

Sostituzione infissi in condominio: cosa dice l'art. 1122 c.c.

La sostituzione degli infissi in condominio è un intervento che incide su un bene di proprietà esclusiva del singolo condomino. Per questa ragione non è necessaria una delibera assembleare: nessuno deve chiedere il permesso agli altri condomini per cambiare le proprie finestre.

L'articolo 1122 del codice civile, però, pone un limite preciso. Nell'unità immobiliare di sua proprietà (o nelle parti normalmente destinate all'uso comune attribuite in via esclusiva) il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. La norma richiede inoltre di dare preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

Il punto delicato è proprio questo: pur essendo di proprietà privata, gli infissi affacciano sulla facciata, che è parte comune. Il loro aspetto — colore, materiale, profilo, ripartizione dei vetri — concorre a definire l'immagine unitaria dell'edificio. Ecco perché la sostituzione, libera nel principio, incontra il limite del decoro architettonico.

Il limite del decoro architettonico

Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza, si ha lesione del decoro architettonico quando l'intervento produce un'alterazione estetica apprezzabile e visibile della fisionomia dell'edificio, tale da incidere in modo significativo sull'armonia complessiva delle linee e delle strutture. Non basta quindi una difformità minima o irrilevante: occorre una modifica percepibile che comprometta l'aspetto d'insieme.

In concreto, sostituire vecchie finestre in legno con nuovi infissi dello stesso colore e disegno non pone problemi. Diverso è il caso di chi installa serramenti di materiale, tonalità o forma vistosamente difformi rispetto a quelli degli altri appartamenti, rompendo l'uniformità della facciata.

Regolamento contrattuale e vincoli esterni

Prima di procedere occorre distinguere due fonti di vincolo.

La prima è il regolamento di condominio di natura contrattuale, cioè accettato da tutti i condomini in sede di acquisto o approvato all'unanimità. Questo tipo di regolamento può imporre obblighi più stringenti rispetto alla legge: ad esempio prescrivere per gli infissi un determinato colore o materiale. In tal caso il vincolo è pienamente valido e va rispettato, a prescindere dal limite generale del decoro.

La seconda fonte è di natura pubblicistica. Se l'edificio è soggetto a vincolo paesaggistico o storico-artistico, o si trova in zona tutelata, la sostituzione degli infissi può richiedere titoli abilitativi edilizi e l'autorizzazione della Soprintendenza. In questi contesti la libertà del singolo è compressa da regole che tutelano un interesse collettivo esterno al condominio.

Sostituzione infissi in condominio: le implicazioni pratiche

Per il condomino che intende rinnovare i serramenti significa muoversi su due binari. Da un lato la libertà di intervento sulla propria unità; dall'altro la responsabilità di non alterare l'aspetto della facciata e di rispettare eventuali regolamenti e vincoli.

Un intervento eseguito senza queste cautele espone al rischio concreto di un'azione degli altri condomini o dell'amministratore, con richiesta di ripristino dello stato dei luoghi a spese di chi ha operato la modifica. Il costo di un contenzioso e di un ripristino supera quasi sempre quello di una scelta iniziale prudente.

Cosa fare in concreto

• Verifica il regolamento condominiale: controlla se ha natura contrattuale e se contiene prescrizioni su colore, materiale o disegno degli infissi.
• Rispetta l'uniformità della facciata: scegli serramenti coerenti con quelli esistenti per tonalità, materiale e ripartizione, così da non alterare il decoro.
• Dai preventiva notizia all'amministratore, come previsto dall'art. 1122 c.c.: è un adempimento dovuto e riduce il rischio di contestazioni.
• Accerta l'esistenza di vincoli esterni: se l'edificio è tutelato, verifica con un tecnico i titoli edilizi necessari e l'eventuale autorizzazione della Soprintendenza.
• Conserva la documentazione dell'intervento (foto ante e post, capitolato dei materiali): è utile in caso di future contestazioni.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.