Spese dell'androne in condominio: chi paga e come si dividono
L'androne è il primo spazio comune che si attraversa entrando in un edificio. Proprio perché serve l'accesso alle unità, le sue spese di manutenzione ricadono su tutti i condòmini, compresi i titolari di negozi al piano terra con ingresso autonomo. Vediamo quali criteri di riparto impone il Codice civile e quando è possibile derogarvi.
Il quadro normativo: la presunzione di condominialità
L'androne rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., che elenca i beni di proprietà comune «salvo che risulti il contrario dal titolo». La formula introduce una presunzione di condominialità: si presume che l'androne appartenga a tutti i condòmini, salvo prova contraria fondata su un titolo (l'atto di acquisto, un atto costitutivo del condominio o un regolamento di natura contrattuale).
La ripartizione delle relative spese segue la regola generale dell'art. 1123, comma 1, c.c.: i costi di conservazione e manutenzione delle parti comuni si dividono tra i condòmini in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari, cioè secondo i millesimi di proprietà.
Uso e proprietà: la posizione dei negozi al piano terra
È una domanda ricorrente: il commerciante al piano terra, che entra nel proprio negozio direttamente dalla strada e non attraversa mai l'androne, deve comunque contribuire?
La risposta della giurisprudenza di legittimità è affermativa. La contribuzione alle spese comuni discende dalla proprietà della quota sul bene comune, non dall'uso concreto che se ne fa. Chi è comproprietario dell'androne partecipa ai costi anche se, di fatto, non lo utilizza. Il mancato utilizzo non estingue l'obbligo contributivo.
Esiste però un temperamento. L'art. 1123 c.c. prevede due ipotesi distinte:
- il comma 2 disciplina le cose destinate a servire i condòmini in misura diversa: in tal caso le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne;
- il comma 3 riguarda le parti destinate a servire soltanto una parte dell'edificio: le spese gravano unicamente sul gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Per applicare questi criteri differenziati occorre un dato oggettivo: che l'androne serva alcune unità in misura diversa o non le serva affatto. La semplice presenza di un accesso autonomo del negozio, di per sé, non basta ad escludere il contributo, salvo diversa previsione del titolo.
Quando si può derogare al criterio millesimale
La deroga ai criteri legali di riparto è possibile, ma con precisi limiti procedurali.
Un criterio diverso dai millesimi può essere validamente introdotto solo con il consenso unanime dei condòmini o da un regolamento condominiale di natura contrattuale (predisposto dall'originario costruttore e accettato negli atti d'acquisto, oppure approvato all'unanimità). Un regolamento di questo tipo può, ad esempio, esonerare i negozi al piano terra dalle spese dell'androne.
Al contrario, una delibera assembleare a maggioranza non può modificare i criteri legali o contrattuali di ripartizione. Se lo fa, è affetta da un vizio che ne consente l'impugnazione davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c. (termine che decorre dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti).
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, il punto delicato è distinguere tra ciò che può essere deciso in assemblea a maggioranza (la gestione della spesa) e ciò che richiede l'unanimità o un titolo (il criterio di riparto).
Per il singolo condòmino, in particolare il commerciante al piano terra, è utile verificare prima se esista un titolo o un regolamento contrattuale che disciplini diversamente il suo contributo, evitando contestazioni tardive.
Cosa fare in concreto
- Verificate il titolo: controllate atto di acquisto e regolamento condominiale per accertare la natura (contrattuale o assembleare) e l'eventuale presenza di clausole sull'androne.
- Individuate la fonte del riparto applicato: stabilite se la ripartizione in essere derivi dai millesimi, da un regolamento contrattuale o da una semplice delibera.
- Controllate i termini: se ritenete illegittimo il criterio adottato con delibera a maggioranza, considerate il termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. per l'impugnazione.
- Documentate l'uso differenziato: se invocate l'art. 1123, commi 2 o 3, c.c., raccogliete elementi oggettivi che dimostrino il diverso o mancato utilizzo dell'androne.
- È opportuno un preventivo approfondimento tecnico-giuridico prima di deliberare modifiche ai criteri di riparto, per verificare quale maggioranza o quale titolo sia effettivamente richiesto.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.
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