Spese cavedi condominiali: chi paga il rifacimento delle chiostrine

Il caso e le spese cavedi condominiali

Un condominio aveva deliberato il rifacimento delle pareti interne dei cavedi, le cosiddette chiostrine: piccoli pozzi di luce e aerazione che attraversano l'edificio. Alcuni proprietari di unità al piano terra contestavano l'addebito, sostenendo di non trarre alcuna utilità da quelle strutture.

La giurisprudenza di legittimità ha respinto la tesi. Le pareti che delimitano i cavedi, quando assolvono una funzione strutturale per l'intero fabbricato, rientrano tra le parti comuni e la loro manutenzione grava su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1117 del Codice civile, che elenca le parti comuni dell'edificio, includendo tra esse i muri maestri e le strutture che servono all'uso e al godimento comune. A questo si affianca l'art. 1123 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese.

Il primo comma dell'art. 1123 fissa la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore di ciascuna unità, ossia secondo i millesimi. Il secondo comma introduce un'eccezione: quando una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

La distinzione è decisiva. Per le strutture che svolgono una funzione di sostegno o di servizio indivisibile all'edificio – come un muro maestro – non rileva l'uso concreto: tutti pagano secondo i millesimi. Va però precisato che la qualificazione di una parete come muro maestro non è automatica: non ogni parete di una chiostrina ha funzione portante. L'accertamento è caso-dipendente e dipende dalla configurazione effettiva del fabbricato.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario del negozio al piano terra il punto è netto. L'argomento del "non me ne servo" non basta a escludere il concorso alla spesa, se la parete ha natura strutturale comune. La funzione del muro maestro si proietta sull'intero edificio, a prescindere dal piano in cui si trova la singola unità.

Chi vuole sottrarsi al riparto millesimale ha un onere probatorio preciso: deve dimostrare l'esistenza di un titolo contrario – un atto di acquisto, un regolamento di natura contrattuale o una convenzione – che deroghi alla disciplina legale e attribuisca la parte in via esclusiva o ne escluda l'uso comune. In assenza di tale prova, prevale la presunzione di comunione fissata dall'art. 1117 c.c.

Resta lo spazio applicativo dell'art. 1123, secondo comma. Se la chiostrina serve solo alcune unità – per esempio perché illumina e aera esclusivamente gli appartamenti dei piani superiori e non incide sui locali commerciali – la spesa può essere ripartita secondo l'uso differenziato. Ma occorre dimostrare che la parte interessata non abbia funzione strutturale per l'intero edificio: e qui torna centrale l'accertamento tecnico.

Per l'amministratore, la conseguenza operativa è duplice. Da un lato, deve impostare il riparto sul corretto inquadramento della parte oggetto di intervento; dall'altro, deve documentare la natura della struttura, perché è su quel dato che si gioca l'eventuale contenzioso.

Cosa fare in concreto

• Accertare la natura della parete oggetto di intervento: è opportuno verificare, con il supporto di un tecnico, se le pareti del cavedio abbiano funzione portante o siano semplici tramezzi.
• Distinguere il criterio di riparto applicabile: dove la struttura è comune e indivisibile vale il millesimale (art. 1123, comma 1); dove l'uso è oggettivamente differenziato può operare il comma 2.
• Reperire e conservare i titoli: chi intende invocare una deroga deve produrre l'atto o il regolamento contrattuale che la fondi.
• Documentare la delibera: è preferibile che il verbale assembleare dia conto della natura dell'opera e del criterio di ripartizione adottato, per ridurre il rischio di impugnazioni.
• Affrontare per tempo il profilo probatorio: è opportuno valutare in fase preliminare la documentazione tecnica e i titoli disponibili, prima di assumere posizioni in assemblea.

La materia conferma un principio costante: in condominio la presunzione di comunione è forte e si supera solo con prova rigorosa. Le contestazioni fondate sulla mera assenza di utilità individuale, senza un titolo a sostegno, hanno scarse possibilità di reggere.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.