Spese della chiostrina: pagano tutti i condomini, anche senza accesso
La chiostrina, il pozzo di luce interno che serve ad aerare e illuminare gli appartamenti, è un bene comune. Per la Cassazione le sue spese di manutenzione gravano su tutti i condomini in base ai millesimi, indipendentemente dall'accesso materiale. Una precisazione che incide direttamente sulla ripartizione dei costi e sulle contestazioni ricorrenti in assemblea.
Il caso
La questione è tra le più frequenti nei contenziosi condominiali: un condomino contesta la richiesta di pagamento per la manutenzione della chiostrina — il vano interno che consente aerazione e illuminazione — sostenendo di non avervi accesso diretto e di non trarne alcuna utilità.
La Corte di Cassazione ha respinto questa impostazione. I muri perimetrali della chiostrina rientrano tra le parti comuni dell'edificio. Ne consegue che le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini, senza che il mancato accesso fisico costituisca causa di esonero.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1117 del codice civile, che elenca le parti comuni dell'edificio. La norma include i muri maestri, i muri perimetrali e, più in generale, le strutture che servono all'uso e al godimento comune. La chiostrina svolge una funzione oggettiva a favore dell'intero fabbricato: garantisce luce e ricambio d'aria agli ambienti che vi si affacciano e, insieme, contribuisce alla stabilità e alla funzionalità dell'edificio.
La ripartizione delle spese segue l'art. 1123 del codice civile. Il primo comma stabilisce la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi. Il secondo comma introduce un criterio diverso — la ripartizione in base all'uso — solo per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
La distinzione è decisiva. La Cassazione ha ricondotto i muri della chiostrina alla regola generale del primo comma, non a quella dell'uso differenziato. La chiostrina non serve infatti alcuni condomini più di altri in modo misurabile: la sua funzione statica e igienico-sanitaria interessa l'edificio nel suo complesso. Il fatto che un appartamento non affacci sul pozzo di luce, o non vi acceda, non elimina l'utilità comune del bene.
Implicazioni pratiche
Per il singolo condomino il principio è netto: l'assenza di accesso materiale alla chiostrina non giustifica il rifiuto di contribuire alle spese. La quota resta ancorata ai millesimi di proprietà.
Questo orientamento ha ricadute concrete su due fronti. Sul piano assembleare, l'amministratore può legittimamente addebitare i costi di manutenzione dei muri della chiostrina a tutti i condomini secondo la tabella millesimale generale. Sul piano del contenzioso, l'impugnazione della delibera fondata unicamente sul mancato accesso ha scarse probabilità di successo.
Attenzione, però, a non generalizzare. Il criterio dell'uso ex art. 1123, secondo comma, resta applicabile ad altri beni: pensiamo alle scale o all'ascensore, dove il diverso godimento per piano rileva. La chiostrina, invece, è stata inquadrata come bene la cui utilità è diffusa e non frazionabile per singola unità.
Un ulteriore aspetto riguarda la prova. Chi intende sottrarsi al contributo dovrebbe dimostrare non il semplice mancato accesso, ma l'assenza di qualsiasi utilità del bene per la propria unità: dimostrazione difficile, perché la funzione della chiostrina è strutturale e riguarda l'edificio.
Cosa fare in concreto
- Verificate la tabella millesimale applicata al riparto: la spesa della chiostrina va imputata sulla tabella generale di proprietà, non su una tabella d'uso.
- Distinguete la voce di spesa in sede di rendiconto: chiedete all'amministratore di indicare con chiarezza a quale bene comune si riferisce l'intervento, per evitare confusione con altre parti comuni soggette a criteri diversi.
- Prima di impugnare una delibera, valutate la reale sostenibilità dell'obiezione: il solo mancato accesso non è motivo idoneo secondo l'orientamento della Cassazione.
- Consigliamo di documentare eventuali situazioni particolari — ad esempio una chiostrina che serva esclusivamente una porzione dell'edificio — perché solo in casi specifici può profilarsi un riparto differenziato.
- Rivolgetevi a un professionista per un esame della singola tabella e del regolamento condominiale prima di assumere iniziative, in particolare se il regolamento contiene clausole di deroga ai criteri legali.
La pronuncia consolida un principio di ordine: le parti comuni si pagano perché comuni, non perché usate. La ripartizione segue la titolarità, salvo le eccezioni tipizzate dalla legge.
*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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