Supercondominio: come si gestiscono le spese comuni

Cos'è il supercondominio

Il supercondominio nasce quando più edifici, ciascuno autonomo, condividono beni o servizi: strade interne, parcheggi, impianti di illuminazione, aree verdi, cabine idriche. Non occorre un atto costitutivo formale. La figura si forma automaticamente quando esistono beni comuni a più fabbricati al servizio di tutti.

A disciplinarlo è l'art. 1117-bis del Codice civile, che estende le norme sul condominio anche ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117. Il supercondominio resta quindi un soggetto di gestione collettiva, distinto dai singoli condominii che lo compongono.

Inquadramento normativo

La gestione contabile è regolata dall'art. 1130-bis c.c., che impone all'amministratore di redigere il rendiconto condominiale. Nel supercondominio il principio cardine è la separazione: le spese relative ai beni comuni a tutti i fabbricati hanno una contabilità propria, distinta da quella di ciascun condominio.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 40857/2021, ha ribadito che il supercondominio deve avere una gestione autonoma per le parti e i servizi comuni a tutti gli edifici. Le spese che riguardano questi beni vanno deliberate da un'assemblea apposita, composta dai rappresentanti dei singoli condominii (o da tutti i condòmini quando i partecipanti non superano sessanta, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.).

In pratica: bilancio separato, assemblea dedicata, ripartizione unitaria. Tre profili che non vanno confusi con la gestione del singolo edificio.

Implicazioni pratiche

La prima conseguenza riguarda la trasparenza contabile. Le spese del supercondominio non possono essere mescolate con quelle del singolo fabbricato. L'amministratore deve tenere un rendiconto distinto, con entrate e uscite riferibili solo ai beni comuni a tutti.

La seconda riguarda la competenza decisionale. Le delibere sulle spese comuni a tutti gli edifici spettano all'assemblea del supercondominio, non a quella del singolo condominio. Una delibera assunta dall'organo sbagliato è impugnabile.

La terza riguarda la ripartizione. Le spese si dividono tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà riferiti al bene comune, non secondo le tabelle del singolo edificio. Occorre quindi una tabella millesimale di supercondominio, costruita sul valore delle unità rispetto al bene condiviso.

Per il condòmino questo significa ricevere, di norma, addebiti su due fronti: la quota del proprio edificio e la quota del supercondominio. Per l'amministratore significa gestire una contabilità a doppio binario, con il rischio di errori di imputazione che alimentano il contenzioso.

Quando l'assemblea unica non basta

Se i partecipanti al supercondominio superano sessanta, l'art. 67 disp. att. c.c. richiede che ciascun condominio nomini un rappresentante. Sono questi rappresentanti a comporre l'assemblea che decide sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell'amministratore comune. Le decisioni straordinarie e quelle che incidono sui diritti dei singoli restano invece di competenza dell'assemblea plenaria.

La distinzione è rilevante: una spesa di manutenzione straordinaria su un bene comune a tutti gli edifici non può essere deliberata dai soli rappresentanti se incide direttamente sui diritti dei condòmini.

Cosa fare in concreto

• Verificate l'esistenza del supercondominio: controllate quali beni o impianti servono più edifici. La figura si forma di fatto, anche senza atto scritto.
• Pretendete un rendiconto separato: la contabilità delle spese comuni a tutti i fabbricati deve essere distinta da quella del singolo edificio.
• Controllate la competenza dell'assemblea: accertatevi che le delibere sulle spese comuni siano assunte dall'organo corretto, plenario o per rappresentanti secondo il numero dei partecipanti.
• Richiedete tabelle millesimali dedicate: la ripartizione deve basarsi sui millesimi riferiti al bene comune, non su quelli del singolo fabbricato.
• Conservate le comunicazioni: convocazioni, verbali e rendiconti del supercondominio vanno custoditi separatamente, utili in caso di impugnazione.

Conclusione

La gestione delle spese in supercondominio richiede rigore contabile e attenzione alla competenza degli organi. La separazione tra le diverse contabilità non è un formalismo: tutela la trasparenza e riduce il rischio di delibere annullabili. Consigliamo di far esaminare la situazione gestionale del proprio supercondominio quando emergano dubbi sulla corretta imputazione delle spese.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.