Spese condominiali a forfait: senza rendiconti il locatore perde
Il proprietario che chiede all'inquilino il rimborso delle spese condominiali deve provarle con rendiconti approvati dall'assemblea. Lo ribadisce il Tribunale di Roma con la sentenza 2806 del 19 febbraio 2026: senza documentazione contabile la richiesta è respinta. Una pronuncia che pesa su tutti i contratti di locazione con clausole di rimborso forfettario.
Il caso
Un locatore agisce contro il proprio inquilino per ottenere il pagamento delle spese condominiali maturate durante il rapporto. Le somme erano state versate dal proprietario all'amministratore e ora ne chiedeva il rimborso al conduttore, secondo il riparto previsto dalla legge.
Il problema: il proprietario non aveva prodotto in giudizio i rendiconti condominiali approvati dall'assemblea. Aveva indicato gli importi in modo forfettario, senza allegare la documentazione che li giustificava.
Il Tribunale di Roma, Sezione VI civile, con la sentenza 2806 del 19 febbraio 2026, ha respinto la domanda. Niente bilanci, niente rimborso.
Inquadramento normativo
La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è regolata dall'art. 9 della legge 392/1978 (legge sull'equo canone), tuttora applicabile per individuare le voci a carico del conduttore: pulizia, ascensore, acqua, energia per le parti comuni, riscaldamento, piccola manutenzione del portierato.
Sul piano processuale vale però un principio generale: chi pretende un pagamento deve provare il proprio credito (art. 2697 del codice civile, che disciplina l'onere della prova). Per le spese condominiali la prova non può essere generica. Serve il documento da cui risulta che la spesa è stata effettivamente deliberata, sostenuta e ripartita.
Il rendiconto approvato dall'assemblea (art. 1130-bis c.c.) è proprio questo documento. Indica le voci, gli importi e il criterio di riparto. Senza, il giudice non ha modo di verificare né l'esistenza né la misura del credito.
Cosa cambia per chi affitta
La pronuncia chiarisce un punto spesso trascurato nella prassi: il rimborso "a forfait" non è una scorciatoia probatoria.
Molti contratti di locazione prevedono che l'inquilino paghi una somma fissa mensile a titolo di spese condominiali. La clausola è legittima, ma in caso di contenzioso non basta richiamarla. Se l'inquilino contesta gli importi, il proprietario deve dimostrare che le spese richieste corrispondono a quelle realmente deliberate dal condominio.
La conseguenza è netta: il locatore che si presenta in giudizio con tabelle riassuntive o conteggi propri, ma senza i verbali assembleari e i rendiconti, rischia di vedersi rigettare l'intera domanda. Non una riduzione: il rigetto.
Il principio tutela l'inquilino, che ha diritto di sapere per cosa paga, e responsabilizza il proprietario, che deve conservare la documentazione condominiale anno per anno.
Il ruolo dell'amministratore
La sentenza riguarda il rapporto tra proprietario e inquilino, ma coinvolge indirettamente l'amministratore di condominio. È lui a redigere e custodire i rendiconti.
Il proprietario che affitta deve poter ottenere copia dei bilanci approvati per ciascun esercizio interessato. Consigliamo di richiederli formalmente all'amministratore, anche via PEC, così da avere prova della richiesta e una data certa.
Cosa fare in concreto
- Conservate i rendiconti approvati. Ogni anno richiedete all'amministratore copia del bilancio consuntivo e del relativo verbale assembleare di approvazione.
- Allegate la documentazione, non i conteggi. Se chiedete il rimborso all'inquilino, producete i rendiconti originali e non semplici riepiloghi redatti da voi.
- Verificate la clausola contrattuale. Controllate che il contratto distingua il canone dalle spese e chiarisca il criterio di addebito (forfettario o a consuntivo).
- Formalizzate le richieste all'amministratore. Usate la PEC per ottenere copia dei bilanci, così da disporre di prova documentale in caso di lite.
- Agite con tempestività. Il diritto al rimborso si prescrive: non lasciate accumulare annualità senza pretenderne il pagamento o senza raccogliere i documenti.
La pronuncia romana non introduce un obbligo nuovo, ma rende esplicito un rischio concreto. La trasparenza contabile non è una formalità: è la condizione per far valere il proprio credito.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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