Affitto commerciale: le spese condominiali tra conduttore e proprietario

Il criterio di fondo: uso contro titolarità

Nella locazione di immobili a uso diverso dall'abitazione, la distribuzione degli oneri accessori segue una logica semplice. Le spese connesse al godimento concreto dell'immobile gravano sul conduttore; quelle legate alla proprietà del bene restano al locatore.

Secondo la giurisprudenza consolidata in materia di oneri accessori, sono di norma a carico del conduttore le spese direttamente collegate all'utilizzo:

• pulizia delle parti comuni;
• consumo ed esercizio dell'ascensore;
• riscaldamento e forza motrice;
• piccola manutenzione ordinaria degli impianti d'uso comune.

Restano invece tendenzialmente a carico del proprietario le voci che attengono alla titolarità e alla conservazione del fabbricato:

• compenso dell'amministratore condominiale;
• assicurazione del fabbricato;
• opere di manutenzione straordinaria;
• costi legati alla struttura, non al suo utilizzo quotidiano.

La voce «affitto della sala per le assemblee» merita cautela: non è disciplinata testualmente da alcuna norma e la sua imputazione dipende dalla natura della spesa. Trattandosi di un costo connesso all'organizzazione della vita condominiale, riferibile alla gestione della proprietà più che all'uso dell'unità locata, viene comunemente ricondotta al proprietario, salvo diversa pattuizione. È un'attribuzione ragionevole, non una regola inderogabile.

L'art. 9 della legge sull'equo canone

Il riferimento normativo è l'art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La norma disciplina gli oneri accessori e fissa alcune regole procedurali che è bene conoscere.

In sintesi, l'art. 9 stabilisce che:

• gli oneri accessori sono corrisposti dal conduttore entro due mesi dalla richiesta;
• prima di pagare, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione adottati;
• il conduttore può prendere visione dei documenti giustificativi delle spese.

Sono tre garanzie collegate: il pagamento non è dovuto "al buio". Il conduttore può legittimamente chiedere il dettaglio delle voci e la documentazione a supporto, e solo dopo procedere al versamento entro il termine di legge. La formula corretta è quindi «due mesi dalla richiesta», non un generico termine di sessanta giorni per la messa a disposizione dei documenti: sono piani distinti, e confonderli genera contestazioni.

La derogabilità: perché serve una clausola espressa

La ripartizione delineata dall'art. 9 non è di ordine pubblico. Le parti possono derogare convenzionalmente al riparto legale, spostando su una parte spese che, per default, spetterebbero all'altra.

Questo è il punto operativo più rilevante. In assenza di clausola, si applicano i criteri legali e giurisprudenziali. Se invece si vuole un assetto diverso — ad esempio addossare al conduttore anche una quota della manutenzione straordinaria — occorre una clausola espressa, chiara e specifica nel contratto. Le formule generiche («tutte le spese condominiali a carico del conduttore») sono spesso inefficaci o fonte di lite, perché non individuano le voci.

Cosa cambia per chi affitta o prende in affitto

Per il proprietario: senza una previsione contrattuale dettagliata, le spese di natura strutturale e amministrativa restano proprie. Non può pretendere il rimborso di voci non pattuite invocando la mera qualità di locatore.

Per il conduttore: ha diritto di verificare cosa paga. Un rendiconto opaco o privo di giustificativi non legittima il pagamento e può essere contestato entro i termini.

Cosa fare in concreto

1. Elenca le voci nel contratto. Non limitarti a formule generiche: indica singolarmente le spese e a chi competono.
2. Verifica i giustificativi prima di pagare. Il conduttore chieda il dettaglio delle spese e la documentazione; il locatore la tenga pronta per evitare eccezioni.
3. Rispetta il termine dei due mesi. Il conduttore versi gli oneri entro due mesi dalla richiesta documentata, per non incorrere in inadempimento.
4. Disciplina espressamente le deroghe. Se vuoi spostare spese rispetto al riparto legale, mettilo per iscritto in modo puntuale.
5. Conserva la corrispondenza. Richieste, riparti condominiali e ricevute vanno archiviati: sono la prova in caso di contenzioso.

Una redazione contrattuale accurata previene la quasi totalità delle controversie su questa materia. Consigliamo di far verificare le clausole sugli oneri accessori prima della sottoscrizione, soprattutto negli immobili a destinazione commerciale con spese condominiali significative.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.