Spese condominiali arretrate dopo la vendita: chi paga?
Quando un appartamento viene venduto, non è sempre chiaro chi debba pagare le spese condominiali maturate prima del rogito. La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie e la regola della solidarietà limitata prevista dalle disposizioni di attuazione del codice civile determinano chi risponde verso il condominio e come regolare i rapporti interni tra le parti.
Il caso: portierato e arretrati dopo la compravendita
Secondo una pronuncia del Tribunale di Messina, richiamata dalla stampa specializzata, le spese condominiali arretrate collegate a un servizio comune, come il portierato, gravano su chi era proprietario nel momento in cui il servizio è stato reso, e non sull'acquirente successivo.
Si tratta di una decisione che ribadisce un principio consolidato. Segnaliamo però che la sentenza è riportata senza estremi identificativi certi (numero, data e sezione), circostanza che ne rende non pienamente verificabile la massima. Il valore del principio, tuttavia, poggia su regole normative e orientamenti giurisprudenziali stabili.
Inquadramento normativo
La norma di riferimento è l'art. 63, comma 4, disp. att. cod. civ. (nel testo riformato dalla legge n. 220/2012). La disposizione prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
La solidarietà, cioè la possibilità per il condominio di chiedere il pagamento indifferentemente all'uno o all'altro, opera dunque solo su un arco temporale limitato. Oltre quel perimetro il condominio può agire soltanto verso chi era proprietario all'epoca. Nei rapporti interni tra venditore e acquirente resta salvo il diritto di rivalsa: chi paga per l'altro può poi rivalersi secondo quanto pattuito o secondo il criterio di imputazione dell'onere.
Ordinarie e straordinarie: due criteri diversi
Il punto pratico è capire a quale momento imputare la spesa.
Per le spese ordinarie (manutenzione corrente, servizi come pulizie e portierato, utenze comuni) l'obbligo si radica nel momento in cui il servizio è reso o la spesa è sostenuta. Chi era proprietario in quel momento è tenuto a pagarle.
Per le spese straordinarie (opere di manutenzione straordinaria e innovazioni) l'orientamento maggioritario individua il momento rilevante nella delibera assembleare che approva l'intervento. Questo criterio è affermato dalla giurisprudenza di legittimità, in particolare da Cass., Sezioni Unite, n. 18477/2010 (riferimento da verificare nel testo integrale): l'obbligo di contribuzione sorge con la delibera che dispone l'esecuzione dei lavori, non con la successiva approvazione della relativa spesa.
La conseguenza è concreta. Se la delibera è anteriore al rogito, l'onere della spesa straordinaria resta al venditore, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita; se è successiva, grava sull'acquirente.
Implicazioni pratiche
Per l'acquirente il rischio è duplice: può essere chiamato dal condominio a pagare arretrati riferibili all'anno in corso e a quello precedente, ed esporsi a contenziosi su spese straordinarie deliberate prima dell'acquisto.
Per il venditore il rischio è di restare comunque debitore verso il condominio per le spese ordinarie maturate durante la sua proprietà, oltre a poter essere escusso in solido nei limiti temporali di legge.
Per l'amministratore rileva la corretta tenuta della documentazione contabile. Il rendiconto condominiale, disciplinato dall'art. 1130-bis cod. civ., deve consentire di ricostruire con chiarezza le voci di spesa e i periodi di competenza: è lo strumento su cui si fonda l'imputazione degli arretrati.
Cosa fare in concreto
- Richiedere all'amministratore, prima del rogito, una dichiarazione aggiornata sulla situazione contabile del condomino e sulle spese deliberate ma non ancora eseguite.
- Verificare le delibere assembleari degli ultimi esercizi, in particolare quelle relative a lavori straordinari, per individuare il momento di insorgenza dell'obbligo.
- Regolare per iscritto nel contratto l'imputazione degli oneri tra venditore e acquirente, prevedendo espressamente la ripartizione delle spese straordinarie deliberate.
- Conservare la documentazione contabile che consenta di distinguere spese ordinarie e straordinarie per periodo di competenza.
- Esercitare tempestivamente la rivalsa nei rapporti interni quando si sia pagato in solido un importo di spettanza dell'altra parte.
È opportuna una valutazione della singola posizione prima di sottoscrivere impegni o avviare azioni di recupero.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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