Spese condominiali e casa familiare assegnata: chi paga?

Il caso

Un condominio agisce per il recupero delle spese non pagate rivolgendosi al coniuge che occupa l'appartamento in forza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare. Il coniuge, però, non è proprietario dell'immobile. La domanda giuridica è netta: chi risponde verso il condominio, l'occupante o il titolare del diritto di proprietà?

La Corte di Cassazione, in linea con un orientamento ormai consolidato, ha ribadito che la legittimazione passiva spetta al proprietario. Il condominio non può escutere direttamente il coniuge assegnatario per il solo fatto che vi abita.

Inquadramento normativo

Due norme reggono l'analisi.

La prima è l'art. 63 disp. att. c.c., che disciplina la riscossione dei contributi condominiali. La legittimazione a rispondere delle spese grava su chi è titolare di un diritto reale sull'unità immobiliare: proprietario, usufruttuario, titolare di altro diritto reale di godimento. È a costoro che l'amministratore può chiedere il pagamento e nei cui confronti può ottenere il decreto ingiuntivo.

La seconda è l'art. 337-sexies c.c., che regola l'assegnazione della casa familiare in sede di separazione o divorzio. Il giudice assegna l'abitazione tenendo conto prioritariamente dell'interesse dei figli. Il punto decisivo è la natura del diritto che ne deriva: la Cassazione qualifica l'assegnazione come diritto personale di godimento, non come diritto reale (in questo senso, tra le altre, Cass. Sez. Un. 11096/2002). L'assegnatario può abitare l'immobile e opporre l'assegnazione ai terzi entro certi limiti, ma non diventa titolare di un diritto reale sul bene.

Perché la distinzione conta

La differenza tra diritto reale e diritto personale di godimento non è teorica: determina chi il condominio può chiamare a pagare.

Chi ha un diritto reale (il proprietario) risponde delle spese verso il condominio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. Chi gode dell'immobile in base a un titolo personale — come l'assegnatario o, per analogia, il conduttore — non entra in rapporto diretto con il condominio per gli oneri ordinari e straordinari.

Ne consegue che l'amministratore che voglia recuperare le somme insolute deve indirizzare la richiesta e l'eventuale azione monitoria verso il proprietario, anche quando questi non abita più l'appartamento.

L'accordo interno tra coniugi non vale verso il condominio

Un passaggio pratico spesso frainteso. Non di rado i coniugi si accordano, in sede di separazione, affinché sia l'assegnatario a farsi carico delle spese condominiali. Questo accordo è valido tra le parti, ma non è opponibile al condominio.

Il condominio resta terzo rispetto a quell'intesa. Continuerà quindi a poter escutere il proprietario, il quale — se ha pagato pur avendo pattuito il contrario — potrà poi rivalersi sull'ex coniuge in via di regresso. Un doppio passaggio che allunga i tempi e moltiplica i contenziosi.

Cosa fare in concreto

Se sei amministratore di condominio:

• Verifica sempre la titolarità reale dell'unità tramite visura catastale prima di avviare il recupero: indirizza il decreto ingiuntivo al proprietario, non all'occupante.
• Non fare affidamento su accordi di separazione o su chi materialmente risiede nell'appartamento per individuare il debitore.

Se sei proprietario con casa assegnata all'ex coniuge:

• Ricorda che resti tu il soggetto obbligato verso il condominio: monitora i pagamenti anche se non abiti più l'immobile.
• Se l'accordo prevede che paghi l'assegnatario, mettilo per iscritto e conserva le prove dei versamenti per un eventuale regresso.

Se sei coniuge assegnatario:

• Non ignorare eventuali richieste dirette del condominio: pur non essendone il debitore, chiarisci per iscritto la tua posizione ed eventuali intese interne.

Consigliamo, in ogni caso, di far verificare la posizione debitoria e la corretta individuazione del legittimato passivo prima di intraprendere o resistere a un'azione di recupero.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.