Locazione commerciale: chi paga le spese condominiali tra conduttore e proprietario

Il quadro di riferimento

Nella prassi dei contratti di locazione a uso commerciale accade spesso che le spese condominiali vengano scaricate integralmente sul conduttore, senza distinzione. È un errore che espone entrambe le parti a contestazioni e, talvolta, a giudizi di ripetizione delle somme versate in eccesso.

Il punto di partenza è l'art. 9 della Legge n. 392/1978 (la cosiddetta legge sull'equo canone, tuttora vigente per la locazione di immobili urbani). La norma stabilisce che gli oneri accessori sono a carico del conduttore quando riguardano il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura di altri servizi comuni.

La linea tracciata dalla giurisprudenza

La Cassazione, già con la sentenza del 3 giugno 1991, ha chiarito il criterio guida: sono a carico del conduttore soltanto le spese collegate al godimento diretto dell'immobile e alla fruizione dei servizi. Il Tribunale di Bari, con pronuncia del 26 febbraio 2014, ha ribadito e applicato questo principio nel dettaglio.

Restano dunque al proprietario (in quanto titolare del diritto reale e beneficiario finale della conservazione del bene) le spese che non attengono all'uso quotidiano, ma alla titolarità e alla gestione della proprietà:

• il compenso dell'amministratore condominiale;
• l'assicurazione del fabbricato contro incendio e altri rischi;
• il costo dell'affitto della sala per lo svolgimento delle assemblee;
• gli interventi di manutenzione straordinaria e le opere sulle parti strutturali.

La ragione è coerente: queste voci non derivano dall'utilizzo dell'immobile da parte del conduttore, ma dalla necessità di amministrare e tutelare la proprietà. Chi gode del bene paga i servizi che consuma; chi possiede il bene paga i costi di conservazione e gestione.

Cosa cambia in concreto

Per il conduttore commerciale, questa distinzione ha un valore economico rilevante. Riscaldamento, ascensore, pulizie e utenze comuni rientrano nei suoi obblighi; ma le voci amministrative e assicurative non possono essergli addebitate, salvo diverso e valido accordo contrattuale.

Qui sta il punto sensibile: l'art. 9 non è del tutto inderogabile. Le parti possono, in linea di principio, pattuire una ripartizione diversa. Tuttavia una clausola che addossi al conduttore ogni onere senza distinzione va formulata con precisione e trasparenza; clausole generiche o ambigue tendono a essere interpretate a favore del conduttore, riportando la ripartizione al criterio legale.

Per il proprietario, l'interesse è opposto: definire con chiarezza fin dal contratto quali oneri intende trasferire, sapendo che il silenzio o l'imprecisione lo espongono al rischio di dover restituire somme già incassate.

Un ulteriore aspetto pratico riguarda il rendiconto. Il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, e può chiedere di prendere visione dei documenti giustificativi. Un addebito forfettario e non documentato è contestabile.

Cosa fare in concreto

• Distinguete le voci di spesa già in fase di redazione del contratto: separate gli oneri d'uso (a carico del conduttore) da quelli di gestione e proprietà (a carico del locatore).
• Formulate clausole specifiche: evitate espressioni come "tutte le spese condominiali", che generano incertezza e contenzioso.
• Richiedete il rendiconto dettagliato: chi paga ha diritto alla trasparenza sui criteri di riparto e ai documenti giustificativi.
• Conservate le ricevute e i verbali assembleari: sono la base per verificare la correttezza degli addebiti nel tempo.
• Verificate le somme già versate: in caso di addebiti indebiti, valutate con un professionista la ripetibilità delle somme entro i termini di prescrizione.

Una corretta impostazione contrattuale, in questa materia, previene la quasi totalità delle liti. La chiarezza a monte costa meno di qualsiasi contenzioso a valle.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.