Spese condominiali: chi paga tra nudo proprietario e usufruttuario

Il quadro: due soggetti, un solo immobile

Quando su un appartamento grava un diritto di usufrutto, coesistono due figure. Il nudo proprietario conserva la titolarità del bene ma non può goderne. L'usufruttuario ha il diritto di usare l'immobile e di percepirne i frutti (ad esempio i canoni di locazione), ma non ne è proprietario.

Questa divisione di poteri si riflette sulla ripartizione delle spese condominiali. La regola generale è che chi gode del bene sostiene i costi legati al suo uso quotidiano; chi ne resta proprietario sopporta gli oneri che ne preservano il valore nel tempo.

Inquadramento normativo

Il riferimento è duplice. L'art. 1004 del Codice civile pone a carico dell'usufruttuario le spese e gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa. In ambito condominiale rientrano qui, di norma, le spese di pulizia delle parti comuni, di illuminazione, di piccola manutenzione, di gestione ordinaria dell'edificio.

L'art. 1005 del Codice civile attribuisce invece al nudo proprietario le riparazioni straordinarie, definendole come quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento di tetti, solai, scale, argini, acquedotti e muri di sostegno e di cinta. Il criterio è la natura strutturale e non ricorrente dell'intervento.

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito che la qualificazione dell'opera come ordinaria o straordinaria non dipende dall'entità della spesa, ma dalla sua funzione: conservazione ordinaria del bene o intervento straordinario sulla sua struttura. Rientrano tra gli oneri del nudo proprietario, ad esempio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle strutture portanti, la ricostruzione di parti comuni deteriorate.

Un temperamento: gli interessi

L'art. 1005 introduce un meccanismo di equilibrio. Se il nudo proprietario esegue le riparazioni straordinarie, l'usufruttuario deve corrispondergli, per tutta la durata dell'usufrutto, gli interessi sulle somme spese. La ratio è chiara: l'usufruttuario beneficia di un immobile rimesso in condizioni migliori, e quel vantaggio non deve gravare interamente sul solo proprietario.

Implicazioni pratiche in condominio

Per l'amministratore e per i due soggetti coinvolti si pongono alcuni problemi concreti.

Primo: verso chi si dirige la richiesta di pagamento. Nei rapporti con il condominio, nudo proprietario e usufruttuario sono considerati solidalmente obbligati per gli oneri relativi alla quota. Il condominio può quindi rivolgersi a entrambi. La ripartizione interna, invece, segue gli artt. 1004 e 1005 e riguarda i rapporti tra i due soggetti.

Secondo: il diritto di voto in assemblea. Sulle delibere che riguardano la gestione ordinaria vota di regola l'usufruttuario; su quelle che incidono su interventi straordinari o sulla sostanza del bene vota il nudo proprietario. Una delibera assunta con la partecipazione del soggetto non legittimato può essere impugnata.

Terzo: la corretta qualificazione dell'intervento. È il punto più delicato. Un rifacimento della facciata, un consolidamento antisismico, la sostituzione di un impianto comune sono spesso al confine tra ordinario e straordinario, e da quella qualificazione dipende chi paga.

Cosa fare in concreto

• Qualificate l'intervento prima di deliberare: distinguete se si tratta di manutenzione ordinaria (usufruttuario) o di riparazione straordinaria strutturale (nudo proprietario), sulla base della funzione dell'opera e non del suo costo.
• Convocate il soggetto legittimato al voto: verificate, per ogni punto all'ordine del giorno, se la decisione spetti all'usufruttuario o al nudo proprietario, per evitare vizi della delibera.
• Formalizzate la ripartizione degli interessi: se il nudo proprietario anticipa spese straordinarie, calcolate e documentate gli interessi dovuti dall'usufruttuario ai sensi dell'art. 1005 Cc.
• Conservate la documentazione tecnica: perizie, computi metrici e relazioni aiutano a difendere la qualificazione dell'opera in caso di contestazione.
• Consultate un professionista nei casi di confine: quando l'intervento non è chiaramente ordinario né straordinario, un parere preventivo riduce il rischio di contenzioso tra le parti.

Conclusione

La ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario non è discrezionale: risponde a un criterio funzionale fissato dagli artt. 1004 e 1005 del Codice civile e precisato dalla Cassazione. Una corretta qualificazione a monte previene gran parte delle controversie condominiali su questo tema.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*