Spese condominiali ordinarie e straordinarie: quando serve la delibera

Il principio

L'amministratore non dispone di un potere autonomo di esigere somme dai condomini. Il suo potere di riscossione è ancorato a un titolo: per le spese ordinarie questo titolo è il preventivo di gestione e il relativo piano di riparto approvati dall'assemblea; per le spese straordinarie è necessaria una delibera che approvi specificamente l'intervento e la spesa.

La differenza non è formale. Chiarisce quando il condominio ha un credito esigibile e quando, invece, la richiesta di pagamento è priva di fondamento perché manca la decisione collettiva che la legittima.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1130 c.c., che tra le attribuzioni dell'amministratore include la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni. Si tratta, però, di un potere di gestione esercitato sulla base di quanto già deliberato: il titolo per pretendere i contributi ordinari è l'approvazione assembleare del preventivo e dello stato di ripartizione (di norma annuale). Non esiste, quindi, un potere dell'amministratore di esigere somme prive di base assembleare; esiste un potere di riscuotere ciò che l'assemblea ha già approvato.

Le spese straordinarie seguono un regime diverso. L'art. 1135 c.c. riserva all'assemblea le decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni: senza delibera che approvi l'intervento e ne ripartisca il costo, manca il titolo per la richiesta di pagamento. Un'eccezione è prevista dall'art. 1135, comma 2, c.c.: l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, salvo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea. È un potere eccezionale, legato all'urgenza effettiva (interventi necessari a evitare un danno imminente), non un canale ordinario di spesa.

Va ricordato anche l'art. 1134 c.c.: il condomino che assume di propria iniziativa la gestione delle parti comuni, senza autorizzazione, non ha diritto al rimborso se non per le spese urgenti. È la regola simmetrica rispetto ai poteri dell'amministratore: anche il singolo condomino incontra il limite della decisione collettiva.

L'art. 1137, comma 1, c.c. rileva su un piano distinto: stabilisce l'obbligatorietà delle deliberazioni per tutti i condomini, anche dissenzienti, fino all'eventuale annullamento in sede di impugnazione. È la norma che spiega perché, una volta adottata regolarmente, la delibera di spesa vincola anche chi ha votato contro.

Sul versante giurisprudenziale, l'orientamento di legittimità è costante nel ritenere che il credito del condominio per i contributi tragga fondamento dalla delibera (di approvazione del preventivo o dello stato di ripartizione). Le pronunce delle corti di merito, comprese quelle territoriali, hanno valore illustrativo e vanno verificate nei loro estremi caso per caso.

Implicazioni pratiche

Per il condominio significa che il credito verso il moroso è solido solo se sorretto da un titolo deliberativo chiaro. Una richiesta di pagamento per spese straordinarie non deliberate è esposta a contestazione.

Per il condomino significa che il margine di difesa cambia a seconda della natura della spesa. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio, il giudice verifica l'esistenza del titolo: se la spesa è ordinaria e il preventivo è stato approvato, la contestazione sul merito è limitata; se la spesa è straordinaria e manca la delibera, l'opposizione ha basi più consistenti.

Resta una zona grigia non banale: la qualificazione di una spesa come ordinaria o straordinaria non è sempre netta. Interventi ricorrenti ma di importo rilevante, o manutenzioni che superano la routine, possono prestarsi a interpretazioni diverse, con effetti diretti sulla necessità o meno della delibera specifica.

Cosa fare in concreto

• Verificare il titolo: prima di pagare o di contestare, accertare se esiste una delibera (preventivo approvato per le ordinarie, delibera specifica per le straordinarie).
• Conservare i verbali: è opportuno archiviare verbali di assemblea, preventivi e stati di ripartizione, perché costituiscono la prova del credito o del suo difetto.
• Qualificare correttamente la spesa: in caso di dubbio sulla natura ordinaria o straordinaria, è prudente acquisire un parere prima di procedere, dato l'impatto sul regime applicabile.
• Valutare l'opposizione: di fronte a un decreto ingiuntivo per spese straordinarie non deliberate, esaminare con un legale la fondatezza dell'opposizione entro i termini.
• Per l'urgenza, documentare: se l'amministratore agisce ex art. 1135, comma 2, c.c., è essenziale documentare l'urgenza e riferire alla prima assemblea utile.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.