Spese per l'energia elettrica dell'ascensore: come si ripartiscono in condominio
L'energia elettrica che alimenta l'ascensore è un costo ricorrente che genera contenzioso tra condomini. La Cassazione ha ribadito che va ripartita secondo l'art. 1124 c.c.: metà in base ai millesimi, metà in proporzione all'altezza del piano. Escluso, invece, il criterio dell'uso effettivo. Capire la regola aiuta a leggere correttamente il riparto e a evitare impugnazioni.
Il fatto
La questione è semplice nella domanda e complessa nelle conseguenze: come si dividono le spese per l'energia elettrica che fa funzionare l'ascensore?
Alcuni condomini sostengono che chi abita ai piani alti "consuma" di più e dovrebbe pagare in proporzione all'uso. Altri invocano i soli millesimi di proprietà. La Corte di Cassazione ha chiarito che nessuna delle due letture estreme è corretta: il criterio applicabile è quello previsto dall'art. 1124 del Codice civile.
Inquadramento normativo
L'art. 1124 c.c. disciplina la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori. Prevede un doppio criterio di riparto: la spesa è ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (cioè in base alle tabelle millesimali) e per l'altra metà in proporzione all'altezza dal suolo di ciascun piano.
In sostanza, la prima metà tiene conto del valore dell'immobile servito; la seconda metà penalizza progressivamente i piani più alti, perché usufruiscono maggiormente dell'impianto per raggiungere la propria abitazione.
La Cassazione ha esteso questo criterio anche alle spese di esercizio, tra cui l'energia elettrica, e non solo alla manutenzione straordinaria. Il consumo elettrico è infatti funzionalmente collegato all'uso dell'impianto e segue quindi la stessa logica di ripartizione.
È stato invece escluso il ricorso al cosiddetto "criterio dell'uso differenziato", cioè la pretesa di calcolare i costi in base alle corse effettive di ciascun condomino. Un simile criterio sarebbe di fatto impraticabile e, soprattutto, contrario alla previsione legale, che ha già scelto l'altezza del piano come parametro presuntivo dell'uso.
Implicazioni pratiche
Per il condomino la conseguenza è concreta: chi abita ai piani superiori pagherà una quota maggiore della bolletta dell'ascensore rispetto a chi vive ai piani bassi, anche a parità di millesimi di proprietà.
Restano fermi due punti importanti. Il primo: i proprietari delle unità al piano terra, che non traggono utilità dall'ascensore, in linea di principio non partecipano a queste spese, salvo che l'impianto serva anche cantine, box o locali di loro pertinenza collocati a un livello diverso.
Il secondo: il criterio dell'art. 1124 c.c. è derogabile. L'assemblea, con il consenso di tutti i condomini, oppure il regolamento condominiale di natura contrattuale, possono prevedere un riparto diverso. In assenza di una deroga valida, però, torna ad applicarsi la regola legale.
Questo significa che un riparto adottato con un criterio arbitrario — ad esempio in parti uguali tra tutti — è esposto a impugnazione. La delibera che viola i criteri legali di ripartizione, secondo l'orientamento consolidato, può essere considerata nulla e non semplicemente annullabile, con effetti anche sui termini di contestazione.
Cosa fare in concreto
- Verificate le tabelle: controllate se esiste una tabella millesimale specifica per l'ascensore e se tiene conto dell'altezza dei piani. Se manca, il riparto va costruito applicando direttamente l'art. 1124 c.c.
- Leggete il regolamento: accertate se il regolamento condominiale è di natura contrattuale e se prevede un criterio di riparto diverso da quello legale. Solo in tal caso la deroga è opponibile a tutti.
- Distinguete le voci: separate le spese di energia elettrica dalle altre voci (manutenzione, verifiche periodiche). Tutte seguono l'art. 1124 c.c., ma una contabilità chiara riduce il rischio di contestazioni.
- Controllate il rendiconto: al momento dell'approvazione del bilancio, verificate che l'amministratore abbia applicato il doppio criterio. Se il riparto è errato, segnalatelo prima dell'approvazione.
- Valutate i tempi di impugnazione: se sospettate una ripartizione non conforme, consigliamo di far esaminare la delibera prima che decorrano i termini, tenendo presente la distinzione tra nullità e annullabilità.
La materia dei riparti condominiali è ricca di sfumature e la corretta applicazione dei criteri dipende dalla situazione concreta dell'edificio.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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