Rifacimento del tetto condominiale: chi paga e in che misura

Il fatto e la domanda pratica

Un condòmino, la cui unità immobiliare non è direttamente sormontata dal tetto, contesta la delibera che lo chiama a partecipare alle spese di rifacimento della copertura secondo i propri millesimi. La sua tesi: se il tetto non copre verticalmente il mio appartamento, non me ne serve la protezione, quindi devo pagare meno o nulla.

È una questione ricorrente nelle assemblee condominiali. La risposta corretta dipende dal capire quale funzione svolge il tetto per l'edificio nel suo complesso.

Inquadramento normativo

Il tetto rientra, salvo diverso titolo, tra le parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 cod. civ., in quanto struttura necessaria all'uso e al godimento comune.

La ripartizione delle relative spese segue l'art. 1123 cod. civ. Il primo comma fissa la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono tra i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi.

Il terzo comma introduce il correttivo del cosiddetto condominio parziale: quando un edificio ha più scale, cortili o parti destinate a servire soltanto una parte dei condòmini, le relative spese sono a carico del gruppo che ne trae utilità. È il caso, ad esempio, di un fabbricato con due corpi di fabbrica dotati di coperture autonome e strutturalmente distinte.

Sul punto la giurisprudenza di legittimità è consolidata: il tetto ha funzione di copertura e protezione dell'intero stabile sottostante, indipendentemente dalla verticalità rispetto alla singola unità. Il principio è stato ribadito, tra le altre, da Cass. civ., sez. II, n. 5460/2019, secondo cui la funzione protettiva del tetto si estende all'edificio nella sua interezza. Il criterio della copertura verticale, quindi, non è di per sé determinante.

Criterio di verticalità e funzione protettiva

La tesi del condòmino che invoca la verticalità confonde due piani. Il tetto non protegge solo ciò che gli sta immediatamente sotto: protegge la struttura, isola termicamente e assicura la tenuta dell'edificio, con ricadute su tutte le unità.

Per questo, in un condominio con copertura unitaria, tutti i proprietari concorrono alla spesa per millesimi, anche chi occupa i piani bassi o porzioni laterali non direttamente sovrastate dalla falda.

Il discorso cambia solo quando esistono coperture distinte e autonome che servono gruppi separati di condòmini. In tale ipotesi, ai sensi dell'art. 1123, terzo comma, la spesa grava sui soli proprietari serviti da quella specifica copertura.

Implicazioni pratiche

Per il condòmino la conseguenza è netta: la contestazione fondata sulla sola mancanza di copertura verticale, in un edificio a tetto unitario, difficilmente trova accoglimento.

Diverso è il caso del titolo di proprietà o del regolamento condominiale contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini, che può derogare ai criteri legali di riparto e prevedere una diversa attribuzione delle spese. Va quindi sempre verificata l'eventuale esistenza di una clausola derogatoria.

Chi ritiene errata la ripartizione approvata in assemblea deve valutare l'impugnazione della delibera. L'art. 1137 cod. civ. concede trenta giorni per il ricorso all'autorità giudiziaria: il termine decorre dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti presenti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Decorso il termine, la delibera diventa in linea di massima non più impugnabile per vizi di annullabilità.

Cosa fare in concreto

• Verificare la struttura dell'edificio: copertura unica per tutto lo stabile oppure coperture autonome che servono gruppi distinti di condòmini.
• Leggere il titolo di acquisto e il regolamento condominiale, per individuare eventuali clausole contrattuali che deroghino ai criteri di riparto legali.
• In presenza di più coperture indipendenti, richiedere che la spesa sia imputata solo ai condòmini effettivamente serviti, ex art. 1123, terzo comma, cod. civ.
• Se la delibera appare viziata, calcolare il termine di trenta giorni ex art. 1137 cod. civ. dalla deliberazione o dalla comunicazione del verbale, e agire senza ritardo.
• Prima di ogni iniziativa, far esaminare tabelle millesimali, verbale e regolamento a un professionista, per una valutazione sul caso concreto.

La disciplina delle spese condominiali richiede attenzione ai dettagli documentali: la classificazione del tetto e l'eventuale regolamento contrattuale possono spostare in modo significativo l'esito.