Tetto che copre solo alcuni: le spese non gravano su tutti

Il caso

Un'assemblea condominiale aveva deliberato la ripartizione delle spese di rifacimento di un tetto tra tutti i partecipanti al condominio. Il problema: quel tetto copriva soltanto una porzione dell'edificio, non l'intero fabbricato. Alcuni condomini, i cui alloggi non erano protetti da quella copertura, hanno impugnato la delibera.

Il Tribunale di Avellino, con sentenza n. 837/2026, ha dato loro ragione, annullando la ripartizione. Il ragionamento poggia su un principio consolidato ma spesso disatteso nella prassi assembleare: quello del cosiddetto condominio parziale.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1117 cod. civ., che elenca le parti comuni dell'edificio (tra cui i tetti e i lastrici solari). La presunzione di comunione, però, non è assoluta: opera solo per i beni oggettivamente destinati all'uso comune di tutti.

Quando una struttura serve funzionalmente solo una parte dell'edificio, entra in gioco l'art. 1123, comma 3, cod. civ.: «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». È la base normativa del condominio parziale: un bene comune "a geometria variabile", di proprietà e a carico solo di chi ne fruisce.

La giurisprudenza di legittimità (tra le altre, Cass. n. 791/2018) ha da tempo chiarito che questa situazione opera *ex lege*, cioè automaticamente, senza necessità di una previsione nel regolamento condominiale. Un tetto che copre solo l'ala destra dell'edificio è, per legge, di proprietà e a carico dei soli condomini di quell'ala.

Implicazioni pratiche

La conseguenza è duplice e concreta.

Sul piano della proprietà, i condomini estranei alla copertura non sono comproprietari di quel tetto. Non hanno diritti su di esso, ma nemmeno obblighi.

Sul piano della ripartizione delle spese, l'assemblea non può legittimamente addossare a tutti un costo che compete a un gruppo ristretto. Una delibera che lo faccia è annullabile su impugnazione dei condomini pregiudicati.

Attenzione al termine: l'impugnazione della delibera assembleare va proposta entro trenta giorni (art. 1137 cod. civ.), decorrenti dalla deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Superato il termine, la delibera - pur illegittima nel criterio di riparto - consolida i suoi effetti economici.

Un ulteriore profilo riguarda i quorum: quando la decisione attiene a un bene di condominio parziale, alla votazione dovrebbero partecipare solo i condomini interessati. Il coinvolgimento indebito degli altri altera la formazione della volontà assembleare.

Cosa fare in concreto

1. Verificate la funzione del bene prima dell'assemblea: individuate con esattezza quali unità immobiliari il tetto o l'impianto effettivamente serve. Una perizia tecnica può risultare decisiva.

1. Controllate le tabelle millesimali: accertate se esistono tabelle specifiche per il condominio parziale o se il riparto viene erroneamente ricondotto a quella generale.

1. Impugnate entro trenta giorni se la delibera vi addebita spese di un bene da cui non traete utilità. Il termine è breve e perentorio: non attendete.

1. Documentate la vostra posizione in assemblea: fate verbalizzare il dissenso o l'astensione. Incide sulla decorrenza dei termini e sulla legittimazione a impugnare.

1. Sollecitate l'amministratore a impostare correttamente ordine del giorno e criterio di riparto, per prevenire il contenzioso a monte.

La pronuncia di Avellino non introduce regole nuove, ma ribadisce un criterio di giustizia distributiva: ciascuno paga in ragione dell'utilità che ricava. Consigliamo alle amministrazioni di riesaminare i piani di riparto delle spese straordinarie relative a coperture, scale e impianti a servizio parziale, così da ridurre il rischio di delibere annullabili.