Tetto che copre solo alcuni: le spese non si dividono tra tutti

Il caso

Un'assemblea condominiale aveva deliberato di ripartire tra tutti i partecipanti le spese di manutenzione di un tetto che, di fatto, copriva soltanto una parte dell'edificio. Alcuni condomini, la cui unità immobiliare non era in alcun modo protetta da quella copertura, hanno impugnato la delibera. Il Tribunale di Avellino, con la sentenza n. 837/2026, ha dato loro ragione, annullando la decisione assembleare.

La questione tocca un tema ricorrente nella vita dei condominii: quando una parte dell'edificio serve solo alcuni, chi ne deve pagare la manutenzione.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1117 del codice civile, che elenca le parti comuni dell'edificio, tra cui i tetti e i lastrici solari. La presunzione di comunione, però, non è assoluta: opera solo quando la parte è oggettivamente destinata all'uso o al servizio dell'intero fabbricato.

Il fulcro della decisione è l'art. 1123, comma 3, cod. civ. La norma stabilisce che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell'intero fabbricato, le relative spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. È la codificazione del cosiddetto condominio parziale: una parte comune "per gruppi", che non coinvolge l'intera collettività condominiale.

Il condominio parziale opera in modo automatico, per legge, in presenza dei presupposti oggettivi. Non richiede una manifestazione di volontà dei condomini né una previsione nel regolamento. Ne consegue che una delibera che ignori questa realtà strutturale, addossando i costi anche a chi non riceve alcun beneficio dalla parte comune, è affetta da vizio e può essere annullata.

Implicazioni pratiche

Per i condomini, la pronuncia ribadisce un principio di giustizia distributiva: si paga per ciò da cui si trae utilità. Chi possiede un'unità non coperta da quel tetto non è tenuto a contribuire alla sua manutenzione, a prescindere da come l'assemblea abbia deciso di ripartire.

Per gli amministratori, il messaggio è più operativo. La convocazione dell'assemblea e la predisposizione del riparto devono tenere conto della reale destinazione delle parti comuni. Un criterio di ripartizione che non rispetti l'art. 1123, comma 3, espone la delibera al rischio concreto di annullamento, con conseguente necessità di rifare il procedimento e possibili tensioni tra i partecipanti.

Attenzione a due aspetti. Il primo: l'onere di dimostrare che la parte comune serve solo alcune unità grava, di regola, su chi lo afferma. Occorrono quindi elementi oggettivi (planimetrie, perizie tecniche, la conformazione stessa dell'edificio). Il secondo: l'impugnazione di una delibera annullabile va proposta entro trenta giorni, secondo l'art. 1137 cod. civ., decorrenti dalla deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione per gli assenti. Superato il termine, la delibera diventa inoppugnabile, salvo i casi di nullità.

Cosa fare in concreto

• Verificate la destinazione effettiva della parte comune interessata: prima di deliberare una spesa, accertate quali unità immobiliari ne traggono utilità concreta.
• Distinguete nel riparto i costi che riguardano tutti da quelli imputabili solo a un gruppo di condomini, redigendo tabelle o prospetti separati quando necessario.
• Documentate con planimetrie e, se opportuno, perizie tecniche la reale funzione della copertura o dell'impianto, così da fondare correttamente la ripartizione.
• Rispettate il termine di trenta giorni per l'impugnazione, se ritenete che la delibera vi addossi spese non dovute: il decorso del termine preclude l'azione di annullamento.
• Prima di agire, consigliamo di far valutare la situazione specifica, poiché la sussistenza del condominio parziale dipende da elementi di fatto propri di ogni edificio.

In sintesi

La sentenza di Avellino non introduce una regola nuova, ma applica con rigore un principio consolidato: la solidarietà condominiale nelle spese ha un limite nell'utilità concreta. Il tetto che copre solo alcuni resta a carico di quei soli condomini.