Subaffitto di una stanza o dell'intera casa: cosa dice la legge

Il quadro normativo: cosa consente il Codice Civile

La disciplina generale è nell'art. 1594 c.c., che distingue due operazioni diverse.

La norma stabilisce che il conduttore, «salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».

Da qui due regole:

• Sublocazione (subaffitto): in linea di principio è consentita, salvo che il contratto la vieti. Il conduttore resta l'unico obbligato verso il locatore e affianca a sé un terzo (il subconduttore) su una parte o sull'intero immobile.
• Cessione del contratto: richiede sempre il consenso del locatore, perché sostituisce del tutto l'inquilino originario con un nuovo soggetto.

È un punto spesso frainteso: il subaffitto non è vietato in assoluto dalla legge. Il divieto, quando esiste, nasce quasi sempre da una clausola contrattuale che esclude o limita la facoltà di sublocare. Per questo la prima cosa da leggere è il contratto.

Per le locazioni abitative va tenuto presente che la materia è oggi regolata in via principale dalla L. 431/1998, che ha superato buona parte dell'impianto dell'equo canone (L. 392/1978), del quale sopravvivono solo alcune disposizioni. La facoltà di subaffittare, tuttavia, continua a fondarsi sulla regola generale dell'art. 1594 c.c. e su quanto le parti hanno pattuito nel contratto.

Subaffitto parziale e totale: la differenza pratica

La distinzione più utile nella pratica è tra:

• Subaffitto parziale, ad esempio una singola stanza. Qui il conduttore continua a occupare l'immobile e a servirsene.
• Subaffitto totale, quando l'inquilino trasferisce a un terzo l'uso dell'intera casa senza più abitarvi.

Molti contratti abitativi vietano espressamente la sublocazione totale e consentono solo quella parziale, o la escludono del tutto. È una scelta legittima delle parti, coperta dalla formula «salvo patto contrario» dell'art. 1594 c.c.

Se il contratto vieta il subaffitto e l'inquilino lo effettua comunque, si tratta di inadempimento. Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, ma solo se la violazione ha una importanza non scarsa ai sensi dell'art. 1455 c.c.: non ogni inadempimento giustifica lo scioglimento, occorre valutarne la gravità nel caso concreto.

Il rischio economico del subconduttore

Un aspetto tecnico ma decisivo riguarda i pagamenti. L'art. 1595, terzo comma, c.c. prevede che il subconduttore non possa opporre al locatore i pagamenti dei canoni anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi.

In concreto: chi prende in subaffitto e versa in anticipo mensilità al subconduttore-inquilino rischia di doverle pagare una seconda volta al locatore, se questi agisce direttamente. È una tutela pensata per il proprietario, ma che espone il subconduttore inconsapevole. Prima di anticipare somme rilevanti conviene sempre verificare la posizione contrattuale.

Separazione e assegnazione della casa familiare

Quando l'immobile in locazione è la casa familiare, la separazione o il divorzio incidono sul contratto.

L'art. 337-sexies c.c. disciplina l'assegnazione della casa familiare nell'interesse dei figli. Sul versante locatizio, l'art. 6 della L. 392/1978 – tra le norme dell'equo canone tuttora applicabili – regola la successione nel contratto in favore del coniuge o del convivente in determinati casi.

Significa che il coniuge assegnatario può, a certe condizioni, subentrare nella locazione anche se il contratto era intestato all'altro. Non si tratta però di un automatismo: le condizioni vanno verificate caso per caso, anche perché la giurisprudenza ha affrontato più volte i rapporti tra assegnazione della casa e titolo locatizio.

Cosa fare in concreto

• Leggi il contratto prima di ogni iniziativa: cerca le clausole su sublocazione, cessione e divieti. È lì che si gioca la partita.
• Distingui subaffitto e cessione: per cedere il contratto serve sempre il consenso scritto del locatore; per subaffittare serve verificare l'assenza di divieto.
• Formalizza per iscritto ogni accordo di subaffitto, indicando durata, canone e parte dell'immobile interessata.
• Se sei subconduttore, non versare canoni anticipati senza verificare la regolarità della posizione dell'inquilino verso il locatore.
• In caso di separazione, valuta con un legale l'eventuale subentro nel contratto prima di assumere iniziative unilaterali.

Le situazioni concrete variano molto in base al testo del contratto e alla condotta delle parti: consigliamo una verifica documentale prima di ogni passo.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*