Superbonus 110% in condominio: la delibera basta a concludere il contratto?

Il caso e il principio

Un condominio approva in assemblea l'offerta presentata da una società per la realizzazione di lavori agevolati con il Superbonus 110%. La delibera viene regolarmente verbalizzata. Quando però sorge il contenzioso, si pone la domanda: quel voto ha concluso il contratto di appalto con l'impresa?

La risposta, coerente con l'orientamento di legittimità in materia di formazione del contratto nel condominio, è negativa. L'approvazione assembleare è un atto a rilevanza interna: esprime la volontà collettiva dei condòmini di autorizzare l'operazione, ma non equivale alla manifestazione di volontà rivolta al terzo contraente. Per perfezionare il vincolo serve un atto ulteriore, riferibile all'organo che rappresenta il condominio verso l'esterno.

Inquadramento normativo

La distinzione poggia su tre norme.

L'art. 1131 c.c. attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio nei rapporti con i terzi, nei limiti delle attribuzioni e di quanto deliberato dall'assemblea. È l'amministratore, dunque, il soggetto legittimato a esternare la volontà condominiale verso l'impresa.

L'art. 1129 c.c. disciplina la nomina e gli obblighi dell'amministratore, confermandone il ruolo di interfaccia operativa del condominio. La delibera autorizza, ma è l'amministratore che agisce.

L'art. 1326 c.c. fissa la regola generale sulla conclusione del contratto: l'accordo si perfeziona quando il proponente ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. La votazione interna non raggiunge l'impresa come accettazione: occorre che la volontà sia comunicata e formalizzata.

Quanto alla natura del rapporto, il contratto con l'impresa per l'esecuzione delle opere è un appalto ai sensi dell'art. 1655 c.c.: l'appaltatore assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera verso un corrispettivo. Anche per questo la mera delibera non sostituisce il contratto: definisce l'oggetto e l'importo, ma il sinallagma si costituisce con l'accordo perfezionato tra le parti.

La cornice temporale del Superbonus

Il regime al 110% si applica agli interventi rientranti nei termini di vigenza previsti dalla normativa pro tempore. L'aliquota è stata progressivamente ridotta negli anni successivi alla prima introduzione. La fattispecie va quindi collocata nel periodo in cui l'agevolazione al 110% era ancora operante: il principio sulla formazione del contratto resta valido, ma l'aliquota concretamente applicabile dipende dalla data degli interventi e dalle scadenze allora vigenti.

Implicazioni pratiche

Per il condominio. La delibera, da sola, non genera obblighi a carico dell'impresa né diritti azionabili. Finché l'amministratore non formalizza l'incarico, i lavori non sono giuridicamente "affidati". Il rischio è duplice: ritardi e, soprattutto, decorso dei termini di accesso al beneficio fiscale.

Per l'impresa. L'aver partecipato a un'assemblea o aver visto approvata la propria offerta non equivale ad aver concluso il contratto. Senza un atto sottoscritto dall'amministratore, non vi è vincolo opponibile al condominio.

Per l'amministratore. Il passaggio dalla delibera al contratto è il momento più delicato. Una formalizzazione tardiva o incompleta può esporlo a profili di responsabilità verso i condòmini, specie quando il ritardo determina la perdita dell'agevolazione.

Il nodo del termine fiscale

Il collegamento tra perfezionamento del contratto e beneficio fiscale è il punto più rilevante per chi affronta questi interventi. Se il contratto si conclude oltre le scadenze utili, l'opera può anche essere realizzata, ma il vantaggio fiscale rischia di andare perduto. La tempestività della formalizzazione non è un dettaglio formale: incide direttamente sul risultato economico dell'operazione.

Cosa fare in concreto

• È opportuno far seguire alla delibera un contratto di appalto scritto, sottoscritto dall'amministratore in nome e per conto del condominio.
• È utile verificare che la delibera definisca con precisione oggetto, importo e impresa, così da sorreggere il successivo atto contrattuale.
• È consigliabile inserire nel contratto clausole che colleghino l'operatività dell'incarico alle scadenze rilevanti per il beneficio fiscale.
• È prudente conservare prova della comunicazione dell'accettazione all'impresa, in coerenza con l'art. 1326 c.c.
• È bene monitorare il rispetto dei termini di vigenza dell'agevolazione applicabile alla data degli interventi.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.