Supercondominio: chi può impugnare le delibere assembleari

Il caso

Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Milano, sezione terza, torna su un tema ricorrente nella gestione dei grandi complessi immobiliari: chi è legittimato a impugnare le delibere di un supercondominio.

Il supercondominio è la struttura che collega più edifici autonomi uniti da beni e servizi comuni (ad esempio viali, impianti centralizzati, aree verdi). Quando i partecipanti sono numerosi, l'assemblea del supercondominio non vede riuniti tutti i singoli proprietari: ogni edificio esprime un rappresentante.

La questione decisa è lineare: se una delibera dell'assemblea di supercondominio viene ritenuta viziata, può impugnarla il rappresentante di palazzo, oppure solo il singolo condomino? La risposta della Corte conferma l'orientamento prevalente: la legittimazione a impugnare spetta al singolo proprietario.

*Nota: il numero e la data della pronuncia riportati nella fonte non risultano verificabili con certezza; ci si limita pertanto al principio di diritto, che è coerente con l'orientamento consolidato.*

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 67 disp. att. c.c., commi 3 e 4. Quando i partecipanti al supercondominio superano i sessanta, ciascun condominio deve designare un rappresentante incaricato di partecipare all'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria dei beni e servizi comuni e per la nomina dell'amministratore. Si tratta di un mandato a esprimere la volontà del singolo edificio, non di una procura a stare in giudizio.

È qui che va chiarito un equivoco frequente. Il rappresentante di palazzo opera nell'ambito del mandato (artt. 1703 e seguenti c.c.): porta in assemblea la posizione del proprio condominio, ma non assume per questo il potere di impugnare in nome dei singoli proprietari.

La legittimazione a impugnare resta disciplinata dall'art. 1137 c.c., che attribuisce la facoltà di contestare le delibere annullabili ai soli condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni. Il termine decorre, per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della deliberazione; per gli assenti, dalla comunicazione del verbale.

Ne discende che il rappresentante che abbia votato in un certo senso non può poi impugnare la decisione a cui ha concorso: varrebbe, altrimenti, il principio per cui nessuno può contestare l'atto che ha contribuito a formare.

Implicazioni pratiche

Per il singolo proprietario il punto è duplice.

Primo: il diritto di impugnare è suo e non si delega automaticamente al rappresentante di palazzo. Se la delibera del supercondominio è sgradita o viziata, è il proprietario a doversi attivare, verificando la posizione tenuta dal proprio rappresentante.

Secondo: la legittimazione presuppone che il proprio rappresentante fosse assente, dissenziente o astenuto. Se il rappresentante ha votato a favore, il margine per impugnare si restringe sensibilmente, perché il condominio rappresentato ha concorso alla maggioranza.

Il tema della decorrenza è altrettanto delicato. Nel supercondominio la comunicazione del verbale non sempre raggiunge con immediatezza il singolo proprietario, che spesso riceve la notizia tramite il proprio edificio. Ricostruire con precisione quando il termine ha iniziato a correre è quindi essenziale per non incorrere in decadenza.

Per l'amministratore, la pronuncia conferma un limite al proprio ruolo: non è legittimato a impugnare in autonomia le delibere dell'assemblea di supercondominio in luogo dei condomini.

Cosa fare in concreto

• Verifica il verbale dell'assemblea di supercondominio e controlla la posizione espressa dal rappresentante del tuo edificio: favorevole, contrario, astenuto o assente.
• Accerta la legittimazione: puoi impugnare solo se il tuo edificio non ha concorso alla maggioranza, cioè se il rappresentante era assente, dissenziente o astenuto (art. 1137 c.c.).
• Ricostruisci la data rilevante per il termine di trenta giorni: la deliberazione se eri nel gruppo dei dissenzienti/astenuti, la comunicazione del verbale se assente.
• Controlla l'intestazione della documentazione: l'impugnazione va proposta dal proprietario, non dal rappresentante di palazzo né dall'amministratore.
• Conserva ogni comunicazione ricevuta (convocazioni, verbali, avvisi) per documentare tempi e modalità di conoscenza della delibera.

La pronuncia non introduce una novità rivoluzionaria, ma consolida un orientamento già noto: nel supercondominio la tutela contro le delibere viziate passa dalla legittimazione individuale del condomino e dal rispetto rigoroso dei termini. Consigliamo di muoversi per tempo, perché il margine per reagire è breve e la ricostruzione della decorrenza richiede attenzione.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.