Spese comuni nel supercondominio: regole di gestione e ripartizione
Quando più edifici condividono impianti e servizi nasce il supercondominio. La gestione delle spese comuni segue regole proprie: bilancio distinto, assemblea dedicata e criteri di riparto unitari. Comprendere questi obblighi evita contestazioni e delibere annullabili. Vediamo cosa prevede il Codice civile e come muoversi in concreto, sia come condomino sia come amministratore.
Cos'è il supercondominio
Il supercondominio si forma quando più edifici autonomi, ciascuno con il proprio condominio, condividono beni, impianti o servizi destinati all'uso comune: viale d'accesso, parcheggio, centrale termica unica, impianto di illuminazione, area verde, cabina elettrica.
Non serve un atto costitutivo formale. La relazione di servizio tra i beni comuni e le singole palazzine fa nascere automaticamente il supercondominio, con applicazione delle norme sul condominio in quanto compatibili.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1117-bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del 2012. La norma estende la disciplina condominiale a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, oppure più condominii di unità immobiliari, abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.
Quanto alla contabilità, l'art. 1130-bis c.c. impone all'amministratore di redigere un rendiconto annuale che evidenzi le voci di entrata e di uscita e ogni dato relativo alla situazione patrimoniale della gestione. Applicato al supercondominio, ciò significa che le spese delle parti comuni a tutti gli edifici vanno gestite in un bilancio distinto rispetto a quelli dei singoli condominii.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 40857/2021, ha ribadito la necessità di tenere separata la gestione supercondominiale da quella dei condominii che ne fanno parte. Le spese sostenute per i beni comuni a tutti gli edifici hanno natura unitaria e vanno ripartite secondo i valori millesimali riferiti all'intero complesso, non secondo le tabelle delle singole palazzine.
Implicazioni pratiche
Il primo effetto riguarda la trasparenza contabile. Confondere le spese del supercondominio con quelle di un singolo edificio espone le delibere a contestazione e può rendere annullabili i riparti.
Secondo aspetto: l'assemblea. Per le decisioni sui beni comuni a tutti gli edifici esiste un'assemblea supercondominiale, distinta da quelle dei singoli condominii. Quando i condomini complessivi superano i sessanta, la legge prevede meccanismi di rappresentanza: ogni condominio nomina un rappresentante che partecipa per conto dei propri condomini sulle materie di interesse generale (gestione ordinaria dei beni comuni e nomina dell'amministratore del supercondominio).
Terzo aspetto: la ripartizione. Le spese per la manutenzione e l'esercizio dei beni comuni a tutto il complesso si dividono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi generali. Le spese che interessano un solo edificio restano a carico di quel condominio. Distinguere correttamente le due categorie è il punto più delicato e la causa più frequente di liti.
Per l'amministratore, ne deriva l'obbligo di tenere distinti i conti correnti o, quantomeno, una contabilità separata e leggibile, in modo che ciascun condomino possa verificare cosa paga e perché.
Cosa fare in concreto
- Verificate l'esistenza di un supercondominio: controllate se viale, parcheggio, centrale termica o altri impianti servono più edifici. In tal caso si applica l'art. 1117-bis c.c., a prescindere da un atto formale.
- Pretendete un bilancio separato: il rendiconto delle spese comuni a tutti gli edifici deve essere distinto da quelli dei singoli condominii, con voci di entrata e uscita chiare.
- Distinguete le tabelle millesimali: applicate i millesimi generali alle spese del complesso e i millesimi del singolo edificio alle spese di quella sola palazzina.
- Partecipate all'assemblea corretta: per le decisioni sui beni comuni a tutto il complesso valgono le regole dell'assemblea supercondominiale e, oltre i sessanta condomini, il sistema dei rappresentanti.
- Conservate la documentazione: tenete copia di rendiconti, verbali e tabelle. In caso di contestazione del riparto sono la base per qualsiasi azione, da promuovere nei termini di legge.
La corretta gestione contabile e assembleare riduce sensibilmente il contenzioso. Quando le voci di spesa sono separate e i criteri di riparto trasparenti, le delibere reggono più facilmente a un'eventuale impugnazione.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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