Supercondominio: riparto provvisorio paritario e libertà di nomina del rappresentante
Nel supercondominio la gestione delle spese comuni e la designazione dei rappresentanti di edificio generano contenzioso ricorrente. Due profili meritano chiarezza: la legittimità di un riparto provvisorio in parti uguali in attesa dei conteggi definitivi e i limiti alle clausole che comprimono la libertà di scelta del rappresentante ex art. 67 disp. att. c.c. Analizziamo cosa prevede la disciplina e come muoversi.
Cos'è il supercondominio
Il supercondominio nasce quando più edifici autonomi condividono beni, impianti o servizi comuni: un viale di accesso, le aree verdi, la portineria, l'impianto di illuminazione esterna, il sistema di videosorveglianza. Ciascuna palazzina conserva la propria amministrazione, ma per le parti comuni a tutti gli edifici opera una gestione unitaria.
La figura è riconosciuta dall'art. 1117-bis c.c., che estende le norme sul condominio agli edifici o gruppi di edifici che abbiano parti comuni. Da qui derivano due questioni pratiche ricorrenti: come ripartire le spese di gestione e come organizzare la rappresentanza dei singoli edifici nell'assemblea del supercondominio.
Il riparto delle spese: criterio definitivo e riparto provvisorio
Il criterio generale è quello dell'art. 1123 c.c.: le spese si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (i millesimi), salvo diversa convenzione. Per le parti destinate a servire i condòmini in misura diversa, la ripartizione segue l'uso effettivo.
Nella prassi gestionale, in attesa della revisione delle tabelle millesimali o del completamento dei conteggi, può accadere che l'amministratore proponga un riparto provvisorio in parti uguali, destinato a essere corretto con un conguaglio successivo una volta determinati i valori definitivi. Si tratta di una soluzione operativa che parte della giurisprudenza ammette, purché resti dichiaratamente temporanea e non si traduca in una modifica stabile dei criteri legali o convenzionali. È un orientamento da verificare caso per caso alla luce della specifica delibera adottata: la natura provvisoria del riparto e la previsione esplicita del conguaglio sono elementi decisivi per distinguerlo da un'alterazione permanente.
Quando la delibera sul riparto è impugnabile
Qui occorre una distinzione netta, fissata dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839/2021.
- Delibera che applica male i criteri esistenti in un singolo riparto (errore di calcolo, applicazione scorretta della tabella in un esercizio): è annullabile ex art. 1137 c.c. e va impugnata entro trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione del verbale.
- Delibera che modifica in modo stabile i criteri di ripartizione, adottando un criterio diverso da quello legale o convenzionale senza il consenso unanime dei condòmini: è radicalmente nulla, perché incide su un assetto che richiede l'unanimità. La nullità è deducibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.
Il riparto provvisorio paritario, proprio perché temporaneo e seguito da conguaglio, non rientra nella seconda categoria: non sostituisce stabilmente il criterio millesimale, ma lo presuppone.
La libera nomina del rappresentante di edificio
L'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede che, quando i partecipanti al supercondominio sono più di sessanta, ciascun edificio designi con propria assemblea un rappresentante, incaricato di partecipare all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore.
La scelta del rappresentante spetta in modo esclusivo ai condòmini del singolo edificio. Sono perciò problematiche le clausole regolamentari che pretendano di limitare questa designazione: imporre un soggetto predeterminato, vincolare la scelta a requisiti non previsti dalla legge o sottrarla all'assemblea di palazzina.
La ragione per cui simili clausole non possono ridursi a una semplice inefficacia, ma vanno valutate sotto il profilo della nullità ex art. 1418 c.c., è che l'art. 67 tutela una prerogativa organizzativa indisponibile: il diritto del gruppo di condòmini di autodeterminarsi nella propria rappresentanza. Una clausola che comprime tale prerogativa contrasta con una norma posta a presidio di un interesse non rinunciabile per via convenzionale.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore di supercondominio significa documentare con precisione la natura provvisoria di ogni riparto paritario e prevedere il conguaglio. Per il singolo condòmino significa verificare che la designazione del rappresentante avvenga in assemblea di palazzina, senza vincoli imposti dall'esterno. Per chi redige o approva regolamenti, occorre evitare clausole che irrigidiscano la rappresentanza oltre il dettato dell'art. 67.
Cosa fare in concreto
- Leggi il verbale di riparto: verifica se la divisione è dichiarata provvisoria con conguaglio o se modifica in modo stabile i criteri millesimali.
- Rispetta i termini: se contesti l'applicazione errata dei criteri, impugna entro trenta giorni ex art. 1137 c.c.; se la delibera altera stabilmente i criteri senza unanimità, valuta l'azione di nullità, non soggetta a termine.
- Convoca l'assemblea di edificio per la nomina del rappresentante quando i partecipanti superano i sessanta, e verbalizza la designazione.
- Esamina il regolamento alla ricerca di clausole che limitino la libera scelta del rappresentante e segnalane la possibile invalidità.
- Conserva la documentazione sui conguagli e sulle tabelle millesimali, indispensabile in caso di contenzioso.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.
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